Жители многоквартирных домов могут столкнуться с проблемой затопления подвалов. Одной из частых причин является нарушение герметичности ввода инженерных коммуникаций. Разбираемся, кто по закону должен устранять эту проблему и нести ответственность.
Что такое узел герметизации?
Узел герметизации — это место, где трубопроводы отопления или водоснабжения проходят в подвал дома. Его основное предназначение — предотвратить проникновение грунтовых вод, почвенной влаги в подвальное помещение, обеспечивая целостность строительных конструкций и предотвращая повреждения. Иными словами, узел герметизации является конструктивным элементом здания и соответственно, жилого дома, но никак не тепловой сети.
Ненадлежащее состояние узла может привести к серьезным последствиям: к подтоплению подвала и образованию сырости, разрушению как фундамента, так и остальных строительных конструкций здания, снижению его прочности.
Кто отвечает за герметизацию: закон и позиция судов
Согласно действующему законодательству и сложившейся судебной практике, ответственность за содержание узла герметизации в надлежащем состоянии лежит на управляющей компании дома.
Это подтверждается нормативными актами и решениями судов.
- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда прямо предписывают, что не допускаются зазоры в местах прохода трубопроводов через стены и фундаменты. Вводы инженерных коммуникаций в подвалы должны быть герметизированы, и обеспечивать это — обязанность организации, управляющей домом.
Исходя из п.п. 2.6.2, 4.1.1, 4.1.11 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, обеспечить надлежащую гидроизоляцию ввода инженерных коммуникаций в подвальные помещения через фундаменты и стены подвалов с целью предотвращения замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов обязана управляющая организация.
2. Верховный Суд РФ в своем Определении от 26.05.2020 по делу №А45-39619/2018 четко указал, что узел герметизации является конструктивным элементом здания, а не частью тепловых сетей. Следовательно, приведение в порядок фундамента и подвальных помещений — это зона ответственности управляющей компании.
3. Арбитражные суды поддерживают эту позицию. Так, Седьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 30.10.2023 по делу №А45-6041/2023 отказал управляющей организации в иске к теплосетевой компании, подтвердив, что обязанность по герметизации лежит на УК, даже если через подвал проходит транзитный трубопровод, обслуживающий другие дома.
Важно! За герметизацию ввода трубопроводов в подвал дома отвечает управляющая компания. Эта обязанность закреплена в нормативных документах и подтверждена судебной практикой.
Тепловая сеть предназначена только для передачи и распределения теплоносителя.
Цель узла герметизации — защита конструкций здания от затопления, попадания паводковых вод и т.д. То есть, узел герметизации является не элементом тепловой сети, а конструктивным элементом жилого дома.
Поэтому, даже если через ваш подвал проходят транзитные магистрали, за герметичность отверстий в стенах и фундаменте несет ответственность УК, так как эти элементы являются частью общего имущества дома. Поддержание надлежащего состояния конструкций дома возложено непосредственно на собственников жилых помещений доме или на жилищную организацию, которая его обслуживает.
Почему именно управляющая компания?
Граница ответственности между УК и ресурсоснабжающей организацией обычно проходит по внешней стене дома. Это полностью соответствует зонам владения и обслуживания УК и ресурсоснабжающей организации. Все, что находится внутри стены, включая конструкции для ввода коммуникаций, является частью общего имущества собственников многоквартирного дома, которое обязана содержать управляющая компания.
Простыми словами: сами трубы, по которым течет горячая вода, могут принадлежать теплосетевой компании, а вот все остальные конструктивные элементы в стене, через которые эти трубы проходят, — это часть вашего дома. За их герметичность и исправное состояние отвечает УК.