69% новосибирцев предпочитают квартиры в новостройках, подтверждает исследование одного из банков. Как изменились цены на первичном рынке, какова судьба долгостроев и станут ли квартиры дешевле, «АиФ-Новосибирск» рассказал независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
- В некотором смысле сейчас на рынке переломный момент из-за массового перехода застройщиков на продажи через эскроу-счета. Примерно половину объектов достраивают по старой схеме, но надо понимать: новых таких домов — возведенных с помощью привлеченных напрямую средств дольщиков — уже не будет. Также часть застройщиков уходит на работу с собственными деньгами.
На рынок повлияла и пандемия. Предложение падает еще более ощутимо, чем спрос, поэтому сегодня мы наблюдаем дефицит новых строек. Но государство не остается в стороне и пытается поддержать отрасль, мотивировать застройщиков на новые проекты. Все это, вопреки ожиданием, дало удорожание жилья в новостройках: цены на квартиры в них растут быстрее, чем в старом фонде.
Что касается вторички, то здесь также очевиден спад предложения. С началом пандемии многие собственники сняли свои квартиры с продажи. Ведь сегодня осталось довольно мало инструментов, чтобы сохранить (не говоря уже о том, чтобы преумножить) деньги. А недвижимость — как раз один из них.
- Смогут ли застройщики вовремя и без серьезных проблем сдать все объекты, которые начали?
- Те, кто начал работать уже на новых условиях — по проектному финансированию — свои дома сдадут в сроки. Если по какой-то причине застройщик обанкротится, то потеряет свои 15%, вложенные в начале проекта. В таком случае объект за него достроит банк — за свой счет. Но, я думаю, сейчас строительные компании тщательно оценивают риски, чтобы не упустить средства. Ведь раньше они рисковали деньгами дольщиков, теперь же — собственными.
А вот количество проблемных строек, начатых 2-5 лет назад, увеличивается. За два последних года — в два раза, в результате чего сейчас количество проблемных объектов в Новосибирске приближается к 100. Завершить их строительство быстро, по щелчку пальцев, не получится: на это уйдет, по моим прогнозам, не меньше 10 лет. Но работа потихоньку продвигается, застройщики совместно с властью ищут варианты: где-то берут средства у дольщиков, где-то вносит небольшую долю государство, а где-то процесс стимулируют местные власти — за счет бесплатной передачи дополнительных участков под строительство компаниям, которые решают проблемы с долгостроями. Возможно, не все эти методы эффективны. Но как бы то ни было, число сданных за последние 10 лет проблемных домов впечатляет.
- Сейчас они почти на пике. По официальной статистике, доходы населения за последние полгода упали на 8%. Покупательская способность снизилась, и банки были вынуждены предложить более выгодные условия по ипотеке.
При этом надо понимать: снижение ставки даже на 1% выливается в сокращение ежемесячного платежа на 6%. Заемщик переплачивает банку меньше. А так как за полгода ставки по ипотеке упали на 1,5%, соответственно цены на недвижимость поднялись примерно на 10%. Возможно, будет еще незначительное подорожание, но через 2-3 месяца этот процесс остановится.
Но и существенно дешевле вряд ли будет. Ведь рост цен произошел не только из-за пандемии и ее последствий, но и за счет повышения качества. Новые квартиры значительно лучше тех, что были построены хотя бы четыре года назад — и по качеству, и по площади, и по планировкам. Поэтому вряд ли они резко подешевеют.
- В сегодняшних условиях сможет ли аренда победить покупку?
- Сейчас, благодаря улучшению условий по ипотеке, дешевле купить квартиру, чем снимать. Но было время, когда ставка достигала 17%: конечно, люди выбирали аренду. Рынок цикличен, и каждый выбирает для себя вариант в зависимости от ситуации, предложений от банков и финансовых возможностей.
- Самый продаваемый вариант — небольшая двухкомнатная квартира в пределах 52 квадратных метров или приличная двушка-студия.
- В продаже есть и совсем маленькие квартиры — около 12 квадратов. Они пользуются спросом?
- Такие квартиры «самодельные». Некие деятели покупают трешку и разбивают ее на четыре студии, чтобы заработать больше денег с их продажи или сдачи в аренду. На них найдется покупатель/арендатор — как правило, это студент, командированный сотрудник или же загородный житель, которому несколько дней в неделю необходимо быть в Новосибирске. А самые маленькие квартиры, которые строились в Новосибирске официально, были по 19 квадратов. Но они так и не стали хитом для нашего города.