aif.ru counter
59

Квартирный ответ Новосибирска

Еженедельник "Аргументы и Факты" № 30. "АиФ на Оби" 22/07/2011

От чего зависят ставки по ипотеке? Будут ли они снижаться? Чем отличаются банковская ипотека и рассрочка от застройщика? Об этом и о многом другом беседовали участники рынка недвижимости — представители банковских структур, строительных компаний и риелторских сообществ — на круглом столе в редакции газеты «АиФ на Оби».

Делайте ставки, господа!

— От чего зависит процент по ипотеке?

— Одним из главных факторов, определяющих ставку по ипотеке, является размер первоначального взноса, — говорит Инесса Кондрашова. — Но я бы посоветовала обращать внимание не столько на размер процентной ставки по кредиту, сколько на размер переплаты — именно это должно играть решающую роль при выборе ипотечного кредита. Сегодня размер ипотечных ставок находится на самом низком уровне за всю историю развития ипотеки в стране. И у тех, кто когда-то брал ипотеку по не самым выгодным ставкам, сейчас есть возможность облегчить долговую нагрузку. Появился новый вид кредита — на рефинансирование ипотечных кредитов, выданных ранее на приобретение готовой или строящейся недвижимости.

— Какие платежи возникают дополнительно к ставке ипотечного кредита?

— Дополнительно к ставкам по ипотеке нужно страховать приобретаемое жилье, жизнь заемщика и т. д. Однако страховать приобретаемое имущество необходимо в первую очередь самому заемщику, — уверен Игорь Харченко. — Ведь если с застрахованным заемщиком что-нибудь случиться, страховая компания погасит остаток по кредиту. Разумеется, есть банки, в которых от страховки можно отказаться. Но при этом ставки по ипотеке повысятся на один-два пункта: тем самым банк оправдывает риски, которые могут возникнуть в случае, скажем, утраты заемщиком платежеспособности и возникающих в связи с этим проблем по обслуживанию кредита. К тому же всегда есть выбор: платить страховой взнос раз в год или, если сумма кажется слишком велика, доплачивать ежемесячно.

— Однако только желания приобрести дом своей мечты с помощью ипотеки недостаточно. Перед тем как ее взять, необходимо подтвердить свои финансовые возможности, — продолжает тему Сергей Руденских. — Как правило, ипотеку не дают тем, у кого заведомо не хватит средств, чтобы регулярно выплачивать кредит, либо людям, которые официально нигде не трудоустроены и, соответственно, не могут документально подтвердить уровень дохода. Подтверждением платежеспособности служит справка по утвержденной форме № 2-НДФЛ.

Считай и выбирай

— Во времена кризиса проблема долгостроев приняла масштабные размеры. Многие дольщики не получили оплаченные квартиры. А как сейчас обстоит ситуация?

— До кризиса инвестиции в строящееся жилье были одним из самых популярных способов получить новую квартиру. Цена вопроса была выгоднее ипотеки на вторичное жилье. Но после громких скандалов с долгостроями ситуация на этом рынке изменилась, — отмечает Вера Невара. — Оживить продажи новостроек удалось с помощью губернаторской программы, когда на приобретение жилья выделялись немалые субсидии. Однако после того как срок ее действия истек, количество кредитных договоров по новостройкам вновь снизилось. Если в прошлом году уровень ипотечных сделок застройщиков составлял 50–70%, то сегодня — 30–50 %.

— Сравнительно небольшой процент совершаемых сделок в этом сегменте рынка связан еще и с тем, что далеко не все заемщики могут одновременно инвестировать средства на этапе строительства и платить за уже имеющееся жилье, — поясняет Инесса Кондрашова. — Не у всех есть возможность переждать строительство нового жилья в собственной квартире — зачастую приходится еще и платить за съемное жилье, а в этом случае нагрузка существенно возрастает.

Чтобы не оказаться жертвой долгостроя, нужно убедиться в надежности застройщика. Помочь в этом может банк: все банки тщательно проверяют строительные компании. Аккредитация — это соответствие ряду условий.

— Тем не менее рынок «первички» сегодня начинает оживать. Банки активно сотрудничают с застройщиками, выступая гарантами строи­тельства, разрабатываются новые программы по регулированию рисков. Списки аккредитованных застройщиков в банках постоянно пополняются, — рассказывает Сергей Смоликов. — Прежде чем аккредитовать застройщика по ипотеке, банк проводит его, что называется, через огонь и воду. Но негативный опыт прошлых лет продолжает сказываться на предпочтениях заемщика. Хотя на самом деле все застройщики, которые хотели нажиться на растущем рынке во время кризиса, отсеялись — сегодня остались настоящие профессионалы.

— Кроме того, чтобы приобрести жилье в новостройке, брать ипотеку в банке необязательно. Квартиру сегодня можно купить в рассрочку непосредственно от строительной организации, — напоминает Марина Павлова. — Банковскую ипотеку можно взять на срок до 30 лет, а рассрочку от застройщика — до окончания строительства. Как правило, это один-полтора года. Банковская ипотека удобна тем людям, которые не могут сразу выплатить большую часть стоимости квартиры или не имеют источника доходов, позволяющего получить эту сумму в короткие сроки. Если основная часть денег есть, то вместо ипотеки удобнее взять рассрочку, тем более что большинство застройщиков предоставляют ее без процентов.

— Тем не менее беспроцентная ставка заемщиков иногда имеет и обратную сторону медали. На рынке есть застройщики, которые на стадии строительства отказываются работать по ипотечному кредитованию. Они дают клиенту рассрочку на два года, и, если тот не рассчитывается вовремя, его отправляют в банк для оформления ипотеки. За это время стоимость квадратного метра поднимается, и получается, что предложение, первоначально выглядевшее как выгодное, таковым уже не является, — приводит пример Вера Невара.

Брокер вам в помощь

— Где удобнее оформить ипотеку — в банке или агентстве недвижимости?

— Кризис внес существенные коррективы в подход людей к выбору ипотечного кредита. Сегодня потенциаль­ные заемщики стали более осознанно подходить к этому вопросу, заранее просчитывая, как они будут нести расходы по ипотеке, — говорит Екатерина Бордецкая. — Как правило, перед принятием решения клиенты знакомятся с предложениями по ипотечным кредитам во многих банках. И наконец-то многие стали понимать, что надо смотреть на все условия, а не только на процентную ставку, указанную в буклете. Мы можем осторожно говорить о повышении финансовой грамотности населения, и это вселяет оптимизм.

— Несмотря на рост финансовой грамотности населения, далеко не у всех есть время на изучение преимуществ и недостатков той или иной ипотечной программы. И в этом случае можно обратиться к ипотечному брокеру, — советует Сергей Руденских. — Его задача — помочь получить ипотеку на самых выгодных условиях, быстро и с минимальными затратами. Но при этом, естественно, увеличивается общая сумма затрат заемщика, поскольку услуги брокера не бесплатны.

— Многих пугает, что за услуги агентства недвижимости придется платить, — отмечает Игорь Харченко. — Но в конечном счете клиент выигрывает в цене: брокер подберет выгодный вариант ипотечного кредита, и заемщику не нужно будет переплачивать за жилье. До сих пор бытует мнение, что за услуги по получению предварительного кредитного решения банка нужно платить. Но крупнейшие игроки рынка недвижимости давно перешли на схему, при которой клиент-заемщик платит за эту услугу только если решение банка получено, а квартира не куплена. Однако если клиент принял решение о покупке жилья в кредит и стал обладателем своей мечты, то платить за услугу по работе с банком не нужно.

Более того — какой смысл посещать банки лично, вникать в предлагаемые ипотечные программы, пытаться увидеть подводные камни, а после заниматься сбором пакета документов, если агентство недвижимости по принципу одного окна предложит то, что нужно, а параллельно подберет квартиру? Весомым довеском к набору таких услуг бывает скидка на годовые проценты банка для клиента, направленного от агентства недвижимости. 

— Как обезопасить себя от мошенников при сделках с недвижимостью?

— Все документы при сделках с недвижимостью тщательно проверяются риелторами в агентствах недвижимости, юристами банков, страховщиками. Но мошенники всегда находят лазейку. Подозрения должны вызывать предложения, цена которых значительно ниже рыночной, — замечает Сергей Руденских.

— На рынке недвижимости Новосибирска существует такая практика: покупатель передает первоначальный взнос за приобретаемую по ипотеке квартиру продавцу еще до того, как станет ее законным правообладателем, — предупреждает Игорь Харченко. — И далеко не каждый знает, что недостаточно подписать договор купли-продажи и подать документы в регистрирующий орган, главное — получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, а это случается минимум через семь календарных дней с момента обращения, да еще при условии, что все документы были подготовлены корректно и в полном объеме.

В процессе регистрации может произойти многое: начиная от отказа продавца совершать сделку, с чем он может обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, и заканчивая его смертью, что сделает саму сделку оспоримой, а данную квартиру — предметом судебного спора между наследниками умершего со всеми вытекающими последствиями.

Как же обезопасить себя при покупке?

Необходимо ввести в сделку еще одно проверяющее звено — например, агентство недвижимости. Причем выбирать его нужно, основываясь на имидже компании и рекомендациях друзей, уже обращавшихся в это агентство, а также учитывая все гарантии, которые оно может предложить. Все просто: крупнейшие агентства недвижимости осуществляют дополнительные, не противоречащие закону виды проверки юридической чистоты сделок с недвижимостью, ведь гарантировать положительный результат может только тот, кто понимает, на что идет.

— Можно ли надеяться, что в скором будущем ипотечные ставки будут понижаться?

— В целом ситуация на рынке недвижимости сегодня складывается благоприятно, — говорит Вера Невара. — По мнению экспертов, экономика демонстрирует положительный тренд, а это благодатная почва для развития ипотеки. В период кризиса люди боялись потерять работу и оказаться без дохода, поэтому ипотека для многих одномоментно превратилась в непосильную ношу. Сегодня банки не только возобновили программы ипотечного кредитования, но и расширили их список, подстроив под потребности клиентов.

Будут ли снижаться ставки по ипотеке?

Сегодня политика государства диктует их поступательное снижение, и отклик банков на эту ситуацию очевиден: чаще всего это ограниченные во времени предложения, подкупающие действительно хорошими и выгодными условиями. Ясно одно: ситуация на этом рынке будет зависеть от экономической ситуации в стране и мире.

Смотрите также:

Оставить комментарий (0)

Также вам может быть интересно

Загрузка...

Топ 5 читаемых

Самое интересное в регионах
Роскачество