Примерное время чтения: 14 минут
422

«Малоэтажный Новосибирск»: эксперты рассказали о трендах ИЖС

Густаво Зырянов / Сиб.фм
Что такое индивидуальное жилое строительство (ИЖС), чем частный дом отличается от квартиры в центре города и загородного таунхауса, повлияла ли пандемия на покупательский спрос, какие новые технологии используют при строительстве и каких ошибок необходимо избегать при выборе дома — эти и другие вопросы обсудили эксперты на круглом столе вСиб.фм.
 

Тренды ИЖС

Цены на жильё постоянно увеличиваются, в отличие от доходов населения. На фоне этого продажи частных домов растут быстрее, чем квартир. 
 
Прослеживается интересная тенденция: стать обладателем коттеджа сегодня выгоднее и проще, чем купить квартиру в центре мегаполиса.
 
Владимир Бессонов, основатель строительной компании «Плотникофф», приводит статистику: 
 
«В 2022 году рынок частного строительства в России прирос на 70% по отношению к 2021 году. При этом рынок многоквартирных домов существенно упал. Спрос остаётся. Если провести опрос на тему того, желают ли люди жить в собственном доме, то большинство ответит положительно. Важно понимать: ещё два года назад переехать за город у многих не было возможности. Основным драйвером стала льготная ипотека. В прошлом году её ставка составляла 7%, сейчас — 8%, при инфляции более 15% и удорожании строительных материалов минимум на 30%, а пиломатериалов – на 50%». 
 
Алексей Сержанов
Алексей Сержанов Фото: Сиб.фм/ Густаво Зырянов
Алексей Сержанов, директор отдела развития группы компаний OneCompany, предупреждает, что достойное жильёв многоквартирном доме найти сложно.
 
«Многие застройщики начали делать более компактные квартиры, с так называемой, SMART-планировкой. Это связано с текущей ценой за квадратный метр — 118 000 рублей. По причине высокой стоимости средняя площадь квартиры на протяжении последних лет снижается. Семье уже сложно найти городское жильё площадью от 100 квадратов. При этом медиальное значение цен на ИЖС по Новосибирску и области начинается от 60 000 рублей за квадрат с черновой отделкой, без участка», - прокомментировал он. 
 

Насколько выгодно жить загородом

Построить частный дом в пригороде сегодня намного выгоднее, чем купить квартиру в Новосибирске. Но оправдывает ли это расходы на транспорт и удалённость от центра? Эксперты советуют взвесить все «за» и «против».
 
Владимир Бессонов, основатель строительной компании «Плотникофф» уверен, что частный дом выгодно купить, но чтобы в нём жить, необходимо иметь соответствующий доход.
 
«Средняя стоимость за квадратный метр на рынке многоэтажного строительства составляет от 150 до 320 тысяч рублей. Строительство частного дома 60-120 квадратных метров будет дешевле на 40-240%. То есть цена за метр с предчистовой отделкой и участком обойдётся всего в 80-85 тысяч. Это выгоднее, но говорить, что загородная жизнь дешевле, - некорректно. Уезжая от спектра городских проблем, мы платим за это, в том числе временем и расходами на бензин. Надо учитывать, что дома покупают люди, у которых есть машина. Но потратить 40-60 минут на то, чтобы добраться до места работы, детского сада или школы ради своего здоровья и здоровья семьи — того стоит», - считает эксперт. 
 
Владимир Затримайлов, директор агентства недвижимости «Дельта», на собственном опыте убедился, что с точки зрения коммунальных расходов, жить за городом выгоднее: 
 
«У меня есть квартира в Академгородке и дом в Советском районе Новосибирска. На отопление газом я трачу меньше, чем плачу за свою городскую квартиру: за два частных дома до нового года у меня ежемесячно уходило 6 000 рублей. С января газ подорожал с 5,9 рублей до 6,4 рублей за единицу, но всё равно это социальное топливо», - рассказал он.
 
Алексей Сержанов, директор отдела развития группы компаний OneCompany, подтвердил:
 
«Дом стал более энергоэффективным, а это влияет на содержание: ты можешь самостоятельно регулировать температуру и подогрев воды. Раньше все задумывались о том, как отапливать дом - многих пугали затраты на отопление. Сейчас это сопоставимо с содержанием квартиры в многоквартирном доме».
 
Владимир Затримайлов также обратил внимание, что магистральный газ намного выгоднее пропана: 
 
«Знакомые не послушали меня и построили дом без газификации, решив, что будут топить пропаном. Но это оказалось в 4-5 раз дороже. Можно также топиться углём с помощью терморобота, но он работает на угле определённого качества. Если роботу попалась фракция крупнее или уголь замёрз — необходимо долбить, разбираться со шнековой подачей. Топиться электричеством — тоже дорогое удовольствие», - заключил эксперт. 
 

Льготная ипотека для объектов малоэтажного строительства

Застройщики и банки сегодня предлагают интересные ипотечные ставки и высокий порог кредита. Особенно заманчивым предложением считается ставка 0,1 %. Такая щедрость обусловлена софинансированием государством и повышением стоимости жилья на 20-30%. Благодаря низкой ставке подогревается спрос на жильё, и цены за квадрат растут. Финансисты уверены, что подобные экономические игры могут привести страну к дефолту. Однако в 2023 году таких ставок уже не найти, хотя самих вариантов кредитования стало больше.
Владимир Бессонов
Владимир Бессонов Фото: Сиб.фм/ Густаво Зырянов
«Спектр предложений государства расширился за последние годы. И самое главное, что это коснулось всех слоёв населения. Эконом — сельская ипотека, средний класс — семейная и ИТ. По льготной ипотеке можно получить до 25 млн рублей. Понятно, это не всем необходимо, но настолько обширных предложений на рынке ИЖС ещё никогда не было», — утверждает Владимир Бессонов, основатель строительной компании «Плотникофф».
 

ИЖС vs таунхаус

Индивидуальный частный дом предполагает наличие в собственности земельного участка и жилой постройки на нём. Покупая дом, вы становитесь также землевладельцем. При приобретении таунхауса земля остаётся в собственности муниципального образования или юридического лица. С одной стороны, приятно быть никому не обязанным и иметь свою беседку, с другой — это накладывает дополнительную ответственность, к которой люди часто оказываются не готовы.
 
Алексей Сержанов, директор отдела развития группы компаний OneCompany, считает, что «таунхаус — это переходный продукт: уже не многоквартирный дом, ещё не ИЖС, но ты уже живёшь загородом при этом за умеренные средства. Таунхаус подходит для тех людей, которые хотят получить больше площади, чем в многоквартирном доме, и развитую инфраструктуру, а владеть землёй сами не хотят. Сначала все думают, что будут следить за красотой вокруг дома, а потом задаются вопросом, почему мне никто не чистит снег, поэтому таунхаус — это прекрасная альтернатива ИЖС», - заключил он.
 
Квартирография в Новосибирской области таухауса и индивидуального жилого строительства отличается по метражу примерно в два раза: ИЖС — это 100, 120, 180 квадратных метров, а таунхаус — от 60 до 100 квадратов.
 

Пандемия и спрос на загородное жилье

Частный дом в период пандемии коронавирусаобогнал в спросе квартиры в новостройках. Но, как оказалось, купить ИЖС тогда смогли не все желающие.
 
Владимир Бессонов, основатель строительной компании «Плотникофф», шутит, что пандемия — главная мировая пиар-акция по переселению в ИЖС, хотя спрос вырос не из-за неё, а из-за льготной ставки ипотеки. Пандемия лишь пробудила интерес. 
 
«Мы проводим аналитику строительных компаний с Калининграда до Дальнего Востока, поэтому знаем, что в 2021 году количество обращений к застройщикам выросло в 3-4 раза. Изменились ли продажи? Практически нет. Они остались на том же уровне. Люди подумали: "надо жить за городом". А когда узнали стоимость, передумали. Но потом всё изменилось — пришли ипотеки. Это стало более чем доступно. Сейчас мы видим рост ИЖС и продление льготной ипотеки, хотя её планировали закрыть», — объясняет Владимир Бессонов.
 

Новые технологии

Строительство частных домов давно востребовано в премиум-сегменте. Иметь свой коттедж — это особый уровень престижа. С другой стороны, с советских времён у людей есть привычка иметь дачу, а это уже более широкая аудитория. Благодаря постоянному спросу на дома разного экономического уровня, малоэтажное строительство постоянно развивается, появляются новые техники и материалы. Частный дом становится «умным», энергоёмким и более доступным для широких масс. 
 
«Дома стали очень технологичными, если сравнивать с теми объектами, которые строили 10 лет назад: они требовали большого ухода и контроля. Сейчас, находясь на работе, домом можно управлять с телефона. К примеру, регулировать температуру, контролировать работу газового и резервного котла, влажность, охлаждение. Если что-то случилось — сразу придёт оповещение», — делится новшествами, которые стали доступны потенциальным покупателям дома, Владимир Бессонов, основатель строительной компании "Плотникофф". 
 
Он добавил, что следующий уровень "умного дома" — управление шторами, светом, сценарий дома. Это не так дорого, как было, например, пять лет назад. Такое управление подешевело в 2-3 раза, потому что на рынке образовалась большая конкуренция. Если до сего дня, полагает Бессонов, обычный потребитель даже не задумывался об этом, то сейчас мы в среднем классе часто оборудуем дома такими системами. Дорогое жильё стало дешевле и доступнее, в том числе за счёт ипотеки. Человек может приобрести сразу всё. Это выгодно, потому что покупая более дорогой дом, мы экономим на его дальнейшем обслуживании.
 
Постоянно совершенствуются технологии не только в оснащении, но и в самом строительстве, что влияет на прочность и стоимость недвижимости. 
Илья Хныченко
Илья Хныченко Фото: Сиб.фм/ Густаво Зырянов
«Под каркасные деревянные дома мы применяем железобетонные сваи. Такая технология появилась у нас в 2016 году. Оборудование позволяет на небольших участках забивать маленькие сваи маленькими машинами. Это удешевляет строительство, потому что железобетон дешевле, чем металл. При этом он долговечен», — рассказывает Илья Хныченко, руководитель "Мегастрой Группа".
 
По его мнению, ни для кого не секрет, что в Новосибирске грунты в основном заболоченные, поэтому второй тип фундамента, который используется тоже с применением железобетонных свай — это свайный ростверк. Забивают сначала сваи, потом делается распространённая ленточка. Такие виды основания дома экономят время и деньги, потому что фундамент занимает существенную часть стоимости малоэтажного жилья».
 

Ошибки при выборе дома

Главной ошибкой при выборе дома эксперты называют локацию. Сложно выбрать красивое место, где будут коммуникации и развитая инфраструктура. Зачастую это дом в населённом пункте, удалённом от места работы и учёбы, или участок в дачном обществе без газопровода, со старыми электрическими проводами.
 
Илья Хныченко, руководитель «Мегастрой Группа», который живёт загородом в районе Кудряшей, считает, что крайне важно учитывать местоположение и инфраструктуру.
 
«Среди моих заказчиков был тот, кто во время пандемии приобрёл участок за Искитимом на берегу Обского моря, в 70-100 километрах от города. Пока я туда доехал, уже устал. И инфраструктуры там нет никакой, в отличие от того места, например, где живу я», - поделился он.
 
Владимир Затримайлов
Владимир Затримайлов Фото: Сиб.фм/ Густаво Зырянов
Владимир Затримайлов, директор агентства недвижимости "Дельта", полагает, что локация — это единственное, что мы не в силах изменить. Дом можно перестроить, а к месту нужно внимательно относиться. 
 
«Бывает, люди строятся в таких местах, что потом не могут продать за вменяемые деньги. У меня друг купил в дачном обществе участок и на 6 сотках построил коттедж в 600 квадратных метров. Практически всю землю он занял коттеджем. Соседние участки собрался скупать позже, а позже вышло дороже, потому что соседи увидели, что он построил дорогой дом и выставили цену за участки в три раза выше. Газа там нет и никогда не будет. Топить этот дом дорого, потому что он использует пропан. Электричеством топить невозможно — мощности хватает только на лампочки.  В результате, он там и не живёт, а приезжает в выходные, как на дачу. А для дачи это совершенно неразумный формат, потому что на содержание уходят большие деньги. Но вид он там имеет хороший — из-за этого и сделал такой выбор», - говорит эксперт.
 
Стандартной ошибкой Владимир Затримайлов называет формат здания, который появился ещё в 90-х. Многие страдают гигантоманией и строят коттеджи из красного кирпича по 500-600 квадратов с башенками, в 2, 3, 4 уровня с техэтажом и тёплой мансардой, но вся жизнь в итоге проходит на первом этаже. На второй — в лучшем случае поднимаются спать, а на третий — годами не заходят. Такие дома сейчас никому не нужны, поэтому продаются за цену ниже себестоимости.
 

Итоги

  • В последние два года прослеживается тренд на одноэтажные дома площадью 85-140 квадратных метров.
  • Желающих жить загородом много, и ипотека предоставляет возможность приобрести понравившийся дом, но важно понимать все сложности: удалённость от города, неразвитая инфраструктура, затраты на дорогу, обслуживание участка и построек на нём. 
  • Выбор жилья нужно делать тогда, когда обладаешь полной информацией, в том числе о наличии и качестве коммуникаций.
  • Важно учитывать локацию: вид из окна поменять сложнее, чем перестроить дом.
  • Загородом жить недорого. Если сравнивать содержание дома и квартиры в расчете за квадратный метр: то затраты на дом будут меньше, чем на квартиру в центре Новосибирска.
  • Не совершайте частных ошибок, строя большой дом. Это невыгодно и, как показывает практика, никому не нужно. В 35 лет у человека семья с детьми, но нет возможностей построить собственное жильё, а к 50 годам большой дом уже не нужен: дети выросли и уехали. Получается типичная ошибка: муж с женой в 50 + вдвоём остаются в коттедже 500-600 квадратных метров и используют в лучшем случае 100 квадратов.
  • Многие уже учитывают такое понятие, как ликвидность и рассматривают ИЖС-рынок с точки зрения инвестиций, так как на рынке многоквартирных домов уже сложно заработать.
Оцените материал
Оставить комментарий (0)

Топ-5 читаемых


Самое интересное в регионах