В пресс-центре медиахолдинга Сиб.фм Group прошел круглый стол на тему популярности апартаментов на новосибирском рынке. Эксперты обсудили тенденции, возможные риски при приобретении этого вида недвижимости, цены на коммунальные услуги и сформировали портрет пользователя.
Пять минут — и все под рукой
Апартаменты в Новосибирске становятся все более популярным видом недвижимости. Город не прекращает расти и развиваться. Площадей становится меньше. Как отметила руководитель направления по работе с партнерами SG Development Анастасия Пятенко, апартаменты стали появляться в связи с тем, что люди хотят жить ближе к метро и в тех локациях, где им удобно и комфортно.
«Можно отметить, что известные в городе апартаменты как раз и строятся по линии метро. То есть они изначально все локационно удачно расположены и выгодны людям для использования. Появляются классы мультифункциональных апартаментов, когда застройщики предлагают идею пятиминутного шага — в одном месте можно получить сразу несколько опций: кафе, рестораны, крупные магазины, спа-салоны, хаммам и далее практически весь спектр услуг в одной точке. Поэтому, я думаю, именно по этой причине апартаменты в Новосибирске и популярны. В будущем крупные застройщики постепенно переориентируются на этот вид недвижимости», — отметила Анастасия Пятенко.
PR-директор бизнес-комьюнити One Company Артем Сиволапов подчеркнул, что, судя по статистике, подготовленной совместно с наш.дом.рф, Росреестром и Центробанком, объем покупок недвижимости в марте 2024 года составил 10,8 млрд рублей, из них 1,2 млрд приходится на апартаменты, то есть доля этого сегмента около 12%.
«Я думаю, культура потребления апартаментов как продукта пока только формируется. Если в Москве и Санкт-Петербурге проживание в апартаментах распространено, то у нас этот тренд пока в фазе активного роста. О пике спроса, думаю, говорить пока рано, есть основания полагать, что он еще не достигнут: у апартаментов определенно есть ряд преимуществ и высокий инвестиционный потенциал в сравнении с жилой недвижимостью», — считает Артем Сиволапов.
По его словам, сейчас формируется тренд на инфраструктурное наполнение и мультифункциональность апартаментов — в чистом виде они составляют лишь часть от того, что строится.
Как отметила управляющий директор по ипотеке ВТБ Новосибирской области Виктория Ферле, на рост популярности апартаментов оказало влияние появление ипотечных кредитов, ориентированных на покупку этого вида недвижимости.
«Доля сделок с апартаментами сегодня составляет порядка 1,5% от общего числа ипотечных сделок ВТБ в Новосибирской области. Условия ипотечного кредита на покупку апартаментов часто аналогичны базовым программам. При этом есть возможность получения дисконта к процентной ставке в рамках партнерских программ банков и застройщиков», — констатировала Виктория Ферле.
Как правило, апартаменты продаются дешевле квартир, их выгоднее сдавать в аренду, нет жестких ограничений, которые накладываются на перепланировку в жилых помещениях. Но при выборе такого типа недвижимости нужно учитывать, что на такие объекты не распространяются программы господдержки, при покупке нельзя использовать материнский капитал и налоговый вычет, уточнила она.
Квартира для пиджака и ленивый бизнес
По подсчетам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, в марте 2024 года апартаменты составляли 14,6% от объема продаж всех новостроек. В октябре 2023-го было 10%.
«Почему апартаменты развиваются столь быстрыми темпами? Во-первых, потому, что у нас рынок пока еще не насыщен. Но, с другой стороны, если взять готовое, а не строящееся жилье, то доля апартаментов там существенно ниже. Второе условие популярности — хорошо стартовавшие проекты. Однако рекламируют в основном, как правило, успешные проекты, а про не очень успешные предпочитают умалчивать», — констатировал эксперт.
Еще один аргумент в пользу популярности апартаментов — ленивый бизнес. Люди хотят быть рантье. А за счет синергии с коммерческой составляющей можно заработать больше, чем от сдачи квартир в аренду. В пользу апартаментов играет и отставание транспортной инфраструктуры от жилой. Многие, у кого есть большие загородные дома, покупают еще и апартаменты, чтобы быть ближе к работе, то есть квартиру для пиджака, добавил Сергей Николаев.
Он также отметил, что в Москве апартаменты стоят на 20% дешевле жилой недвижимости, а в Новосибирске их стоимость в сравнении с квартирами в новостройках на 30% выше. Сергей Николаев считает, что со временем цены стабилизируются. Что касается дальнейших прогнозов продаж апартаментов, то они, вероятно, пойдут на снижение.
Привлекательность vs риски
Покупка апартаментов, как и любой недвижимости, сопряжена с рисками, на которые в ходе круглого стола обратила внимание партнер, руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» юридической компании «Юсконсалт» Евгения Кордешова.
По ее словам, когда с застройщиком возникает судебный спор, в этом случае не работает закон «О защите прав потребителей», если суд установит, что апартаменты куплены не для личного пользования. Соответственно, нельзя подать иски по месту жительства или по месту заключения или исполнения договора. Также владелец апартаментов не сможет взыскать штраф в размере 50% от суммы требований, неустойку в один или три процента за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда. На апартаменты может быть обращено взыскание в случае возбуждения исполнительного производства.
«К отрицательным моментам можно отнести и стоимость коммунальных услуг, которая, как правило, выше, чем в многоквартирных домах, — установленные для населения тарифы здесь неприменимы. В частности, это касается электроэнергии. Еще один не совсем приятный момент — стоимость услуг управляющей компании, которая занимается содержанием апартаментов, — оплата услуг сервиса также ложится на плечи собственника помещения. И собственники, как правило, платят еще и за земельный участок. То есть застройщик после ввода расторгает договор аренды, и она переходит на собственников апартаментов. Или, если участок был в собственности, она также переходит к владельцам пропорционально в долях», — отметила Евгения Кордешова.
В копилку сдерживания привлекательности апартаментов можно добавить слабую нормативную базу, отсутствие налоговых льгот, более высокие налоговые ставки на имущество в сравнении с квартирами. Давность владения не освободит от НДФЛ, если апартаменты сдавались в аренду. Плюс ко всему НДС, обязанность по уплате которого с 1 января 2024 года наступает с момента получения разрешения на строительство, а затем и при передаче права собственности, акцентировала руководитель банкротной и налоговой практики юридической компании «Юсконсалт» Олеся Воложанина.
«Думаю, НДС для многих может стать сдерживающим фактором при принятии решения о покупке апартаментов, так как в какой-то степени он отразится на доходности. Но сама по себе привлекательность, несмотря на это, останется. Главное — при решении вопроса о покупке определиться, для чего вы покупаете апартаменты: для личного пользования или для предпринимательской деятельности? Потому что апартаменты зачастую не обладают тем объемом социальной инфраструктуры, которая необходима, в случае если в них решит поселиться семья. Там совершенно другая инфраструктура, которая дает определенные преимущества, но не социальные, не от государства», — рассказала эксперт.
Из плюсов апартаментов спикер отметила более низкую стоимость в сравнении с квартирой, удобное расположение, возможность использования под любые цели — офис, кабинет, магазин и так далее. На них не распространяются правила для жилых помещений. Главный плюс — возможность получения пассивного дохода. Апартаменты можно сдавать посуточно или на более длительный срок.
Отвечая на вопрос о работе с рисками, Анастасия Пятенко отметила, что клиентов предупреждают об отсутствии возможности применения некоторых видов ипотеки и материнского капитала, постоянной прописки, повышенной плате за электроэнергию.
«Также мы консультируем по приблизительной стоимости, так как не можем заранее просчитать обслуживание дома», — уточнила спикер круглого стола.
По ее словам, еще существуют риски закредитованности покупателей и возникновения банкротства. Но за этим следят банки. Застройщики же отвечают за качество строительства, своевременные сроки сдачи и соответствие заявленной картине.
«Вот это наша зона ответственности. Конечно, в силу возможностей нашей компетенции, мы стараемся отвечать на интересующие граждан вопросы», — добавила она.
Артем Сиволапов заметил, что в общении с потенциальными клиентами коммуникация должна быть абсолютно прозрачной — нужно обозначать как плюсы, так и минусы. Это изначально важно для покупателя и помогает ему в принятии верного решения.
Обдуманная и осмысленная покупка
Покупка апартаментов — обдуманное и осмысленное решение: это могут быть либо инвестиции, либо предпринимательская деятельность, считает главный специалист отдела кредитования физических лиц и дополнительного офиса Дальневосточного банка в Новосибирске Татьяна Неверова.
«У нас был клиент, который весьма активно пользовался ипотекой именно для покупки апартаментов. Кредиты он закрывал очень быстро, в течение года. У него не было необходимости вкладывать в это собственные средства. Заемные средства он использовал для покупки, ремонта, и затем выгодно сдавал помещения, предварительно заранее занимался поиском арендаторов. Поэтому сегодня есть смысл говорить о заемщиках, которые берут ипотеку именно для покупки апартаментов», — отметила Татьяна Неверова.
Эксперт добавила, что банкам выгодно кредитовать ликвидные объекты, и, как правило, они охотно предоставляют ипотеку под апартаменты. При этом они обращают внимание на репутацию застройщика — его портрет должен быть безупречным.
Банки предлагают различные решения для покупки апартаментов на выгодных для заемщиков условиях, в том числе схожие с теми, которые применяются при кредитовании покупки жилья в многоквартирных домах, кроме льготной ипотеки, уточнила спикер.
Кто он — клиент апартаментов?
Как отметила Анастасия Пятенко, основными потребителями апартаментов в Новосибирске могут стать туристы, которые приезжают в город на несколько дней, чтобы посетить достопримечательности. Новосибирск является медицинской Меккой, сюда едут из других регионов для прохождения полного обследования и лечения. Многие приезжают в наш город на матчи ХК «Сибирь», которые проходят в новой ледовой арене, — она интересно отстроена и там есть что посмотреть внутри. Еще одна категория — бизнес-туристы: в Новосибирске проходит много конгрессов, форумов, здесь находится много значимых для экономики компаний.
«Все эти люди потенциально могут снимать апартаменты. Еще они могут быть удобны и выгодны студентам и их родителям», — сказала спикер круглого стола.
Артем Сиволапов обозначил тренд на строительство мультифункциональных комплексов с бизнес-центрами класса А, которых в Новосибирске не так много. Это также говорит о том, что подобные объекты могут быть интересны для предпринимателей.
Участники круглого стола пришли к выводу, что в будущем конъюнктура рынка недвижимости будет меняться и апартаменты будут занимать в ней все большие позиции. Возможно, со временем трансформируется законодательство, которое откроет владельцам таких помещений новые возможности.
