Осенью текущего года на уровне правительства России и Центробанка было принято несколько решений, которые если не изменят рынок, то существенно на него повлияют.
7 ноября в пресс-центре медиахолдинга Сибфм.Group состоялся круглый стол, посвященный этой теме. Его участниками стали представители банковского сектора, застройщики, специалисты в сфере продажи объектов недвижимости. Они рассказали, что будет с ценами на квартиры и ипотечными ставками, покупка какого жилья станет наиболее выгодной в конце 2023 – начале 2024 года, то есть в течение ближайших месяцев.
Что происходило на рынке недвижимости с января по сентябрь. Рекорды ипотеки
По данным Сибирского ГУ Банка России, за девять месяцев 2023 года в Новосибирской области было выдано почти 36 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 133 миллиарда рублей. Это существенно выше показателей аналогичного периода прошлого года: в количестве рост на 61%, в деньгах – на 80%. В целом по стране и по СФО сопоставимые цифры: рост на 65% по числу выдач, по объему денежных средств увеличение на 86%. Рекордным по обоим параметрам стал сентябрь текущего года.
«Сентябрь получился пиковым по выдаче ипотечных кредитов в этом году. Были зарегистрированы максимальные значения за всю историю ипотеки: в Новосибирской области заёмщики взяли почти 6,5 тысяч кредитов на сумму 24 млрд рублей, – говорит начальник отдела регионального экономического анализа Сибирского ГУ Банка России Анна Семерьянова. – Если смотреть на величину кредитного портфеля в регионе, то он составляет 411 млрд рублей. По сравнению с тем же периодом прошлого года рост составил 29,4%, Это, конечно, очень существенная динамика. Только за сентябрь кредитный портфель вырос больше, чем на 4%».
С начала 2023 года ипотечные ставки находились на достаточно стабильном уровне – от 7,8% до 8,5%. Причём в сентябрьской статистике средняя ставка составила 7,8% несмотря на то, что было несколько этапов повышения ключевой ставки. Эксперты объясняют это льготной ипотекой – именно она очень сильно влияет на рынок в текущем году.
«К сентябрю доля льготной ипотеки в объеме выросла до 2/3, а это та часть ипотеки, ставки по которой не менялись, то есть по госпрограммам ставки сохранились, – отмечает начальник отдела регионального экономического анализа Сибирского ГУ Банка России Анна Семерьянова. – Кроме того, в сентябре выдавались кредиты по ранее одобренным заявкам, то есть те, которые были одобрены ещё в июле, и их доля была достаточно большой. Еще один фактор, который способствовал относительной стабильности ставок в сентябре, это высокий уровень конкуренции. На новосибирском рынке работает много крупных банков, и покупатель имеет возможность выбора».
«В целом за 9 месяцев этого года мы выдали 35,7 млрд рублей, более 9 тысяч новосибирских семей воспользовались ипотекой от нашего банка, – говорит управляющий директор по ипотеке ВТБ в Новосибирской области Виктория Ферле. – Относительно прошлого года за аналогичный период, это в полтора раза больше по количеству кредитов, и на 77% по объёму. Безусловно, пиковые месяцы это были август-сентябрь».
«За 9 месяцев этого года мы выдали рекордное количество ипотечных кредитов за всю историю банка. По объёмам мы уже сделали больше, чем за весь прошлый год, — сообщил начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Александр Лотобаев. — Если в 2022 году на ипотеку с господдержкой у нас приходилось порядка 30% выдач, то сейчас — около 70%. Основным драйвером выступает «Сельская ипотека». По ней вырос первоначальный взнос, но и доступную сумму кредита увеличилидо 6 млн рублей.
Также в Банке «Левобережный» есть уникальные продукты по рыночным ставкам. Например, продукт «Переезд». Это кредит под залог старой недвижимости на приобретение новой. Ключевая особенность продукта – отсутствие ежемесячных платежей. Его название отражает суть: продал квартиру — закрыл кредит. Есть кредит на материнский семейный капитал. Это некая лайт-версия ипотеки, которая быстро рассматривается, быстро выдаётся и быстро погашается. Есть еще продукт «Своя земля» – кредит выдается на приобретение земельного участка. В селах региона очень популярен: люди приобретают землю и строят дом своими силами. Эти три уникальных продукта, которые нам хорошо в этом году помогали в дополнение к классическим видам ипотеки».
Осенние решения, которые должны «охладить» рынок. Что будет с ценами, взносами и ставками
В сентябре 2023 года правительство РФ приняло решение об увеличении размера первоначального взноса по всем ипотечным программам господдержки с 15% до 20%. Одновременно правительством предельная величина субсидий для банков снижена на 0.5 п.п. С 1 октября Банк России изменил макропруденциальные надбавки. Эта ограничительная мера: банки должны будут применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом или слишком закредитованным заемщикам.
Эти решения эксперты объясняют в первую очередь рисками роста цен на недвижимость из-за разгона выдач льготной ипотеки и несбалансированности рынка.
Еще важное изменение – повышение ключевой ставки до 15% с 30 октября.
Общей статистики за октябрь пока еще нет, но эксперты говорят, что все перечисленные факторы уже влияют на рынок. Меняются цифры и покупательское поведение.
«Октябрь мы прожили, как говорится, на старых дрожжах. И поэтому в целом все было неплохо. А ноябрь будет значительно хуже, чем сентябрь, – считает независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев. – Декабрь у нас всегда хороший, потому что в декабре люди традиционно стараются решить жилищные вопросы. Многие откладывают покупку именно на декабрь. В этом году многие, кто откладывал, были неправы, надо было раньше. Что касается следующего года, я думаю, что у нас будет снижение существенное и по объёму продаж, и по объему ипотеки».
«Мы испытываем некоторые опасения, что будет снижение покупательской активности, – говорит руководитель службы продаж компании «Метр» Екатерина Мальцева. – Действительно впереди будет сложный ноябрь, потом декабрь, который нам немножечко прикроют эту картину, приукрасит. А вот на счет того, что будет дальше, есть лёгкое непонимание. Но застройщики, так или иначе, будут, стараться своими инструментами регулировать процесс и привлекать покупателей к себе, чтобы сохранять объёмы продаж».
«Увеличение минимального первоначального взноса по всем ипотечным программам господдержки до 20% немного охладило рынок и обеспечило сбалансированный рост на фоне повышенного спроса на льготные ипотеки, – говорит управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Новосибирске Наталья Голубева. – Рост ключевой ставки, несомненно, повлечет за собой повышение ставок по ипотеке. Снижение ставок можно прогнозировать на весну- лето 2024г. Но для тех, кто планировал покупку квартиры рынок и в текущих условиях предложит доступные и выгодные продукты. В Новосибирске стабильно высоким остается спрос на жилье от застройщиков. В данный момент можно воспользоваться выгодными акциями и программами от застройщиков и от банков. В частности, в нашем банке стартовала программа «СуперСтарт», при которой ставка по госпрограммам – с минимальной ставкой на период строительства объекта».
«Увеличение первоначального взноса на приобретение новостроек до 20, а в перспективе до 25%, повышение ключевой ставки и следующий за ним рост ставок по жилищным кредитам может сократить количество желающих приобрести квартиру. Однако, есть несколько способов даже в сегодняшних условиях позволить себе новостройку, – говорит руководитель продаж компании «Брусника» Денис Гузенко. – Во-первых, можно воспользоваться траншевой ипотекой. Она позволяет покупателю значимо сэкономить на платежах на время строительства дома. Первую, меньшую часть ипотеки клиенту выдают при заключении ДДУ, и проценты, и "тело" кредита он платит только с этой минимальной части. Так получается сэкономить сотни тысяч рублей. Благодаря траншевой ипотеке появилась новая категория покупателей новостроек, которые ранее не могли бы позволить себе одновременно снимать квартиру и платить по ипотеке за еще не построенный объект.
Второй вариант – квартира в качестве первого взноса. Сервис Брусника.обмен выкупает квартиру у клиента в короткий срок с любыми обременениями, участием материнского капитала, долгами по квартплате и пр. Сумма, вырученная за продажу квартиры, становится первоначальным взносом за новостройку, а клиент может остаться жить в уже проданном жилье до сдачи нового дома. Это предложение актуально в случае, если за старую квартиру не пришлось гасить ипотеку. Более того, клиент может внести в качестве первоначального взноса не всю сумму, вырученную за проданную квартиру, а получить часть денег наличными – на ремонт, обновление мебели или на другие цели.
Третий вариант – акции и распродажи. Это работает. Скидка 1 млн рублей и более - реальна на Черной пятнице. После повышения первоначального взноса до 20% многие клиенты оказались перед выбором: отказаться от приобретения новостройки, взять квартиру поменьше или взять кредит на первоначальный взнос (что максимально рискованно и не поддерживается). Есть вариант выбрать объект с дисконтом и за счет него снизить сумму первоначального взноса или ежемесячного платежа. Черную пятницу продлевают почти на месяц как раз, чтобы клиенты успели оценить свои финансовые способности и все же позволить себе лучшее за меньшие деньги».
«Да, увеличение минимального размера первоначального взноса по всем льготным программам с 15% до 20% от стоимости жилья стало для определенной, но не такой уж значительной части покупателей сдерживающим фактором, – объясняет руководитель Абсолют Банка в Новосибирске Светлана Подрядова. – Те заемщики, которые твердо нацелены на покупку квартиры, находят возможности, чтобы сформировать первоначальный взнос не 15%, а 20%. Кроме того, по собственным программам банков, при покупке готовых квартир минимальный первоначальный взнос и раньше был 20%. Кстати, у нас в банке можно использовать маткапитал в качестве части первоначального взноса – по льготным программам. Эту возможность у нас использует значительная доля заемщиков, особенно по «Семейной ипотеке». Ставки по собственным программам банков за последние месяцы в целом по рынку неоднократно корректировались в сторону повышения. По программам с госсубсидированием ставки существенно ниже. Так, ИТ-ипотеку можно оформить по ставке 4,99% годовых, семейную ипотеку – по ставке - 5.99% годовых, госпрограммы 2020-2024 – по ставке от 7.34% годовых. Более низкая ставка дает возможность сэкономить на размере ежемесячного платежа по ипотеке и, соответственно, финансовой нагрузке. С одним и тем же уровнем дохода заемщику проще получить одобрение заявки по госпрограммам. Спрос на квартиры в новостройках по льготным программам в 2023 году преобладает. Если летом доля таких сделок у нас составляла около 60%, то в начале ноября она приблизилась к 90% от общего числа. Мы прогнозируем, что на этом уровне она сохранится как минимум до конца декабря. Значительная часть заемщиков, которые изначально хотели купить готовую квартиру, «переключались» этой осенью на новостройки по льготным программам».
По словам руководителя Абсолют Банка в Новосибирске Светланы Подрядовой, сейчас стал заметен еще один тренд: заемщики стали оформлять ипотеку на максимально возможный срок. Если 3-4 года назад средний срок ипотеки составлял 15-18 лет, то сейчас он стремится к 25 годам. При этом большинство заемщиков рассчитывают расплатиться по кредиту гораздо раньше, досрочно. Чем больше срок ипотеки, тем меньше размер ежемесячного платежа. В Абсолют банке в Новосибирске, за последние 2-3 года примерно в 2 раза повысилась скорость выбора объекта и выхода на сделки. Это связано с ростом популярности новостроек по госпрограммам (там проще готовится пакет документов) и внедрением цифровых технологий.
«Безусловно, сейчас доля господдержки становится больше. Если в начале года на ипотечные кредиты по всем программам с господдержкой приходилась треть всех выдач, то в августе это было 48% , а в октябре 50-55%, – рассказала управляющий директор по ипотеке ВТБ в Новосибирской области Виктория Ферле. – Что касается изменения первоначального взноса, но в целом, в среднем по всем выдачам по господдержке первоначального взнос составляет 21%. Так что это изменение не сильно повлияло. Данный параметр не так важен для клиента, как ставка. Ставкипо господдержке остаются однозначными, и выбор клиента идёт в пользу новостройки и программ с господдержкой. Конечно, если продолжится рост первоначального взноса, и он будет равен 30%, например, то это станет сдерживающим фактором. Если говорить о текущих ставках и о том, что будет в краткосрочной перспективе, то ставки по ипотеке с господдержкой сейчас 8%, семейной – 6%, IT-ипотеке – 5%, по рыночным продуктам – 16,4-16,5%. Что будет после Нового года прогнозировать пока сложно, все будет зависеть от декабрьского решения ЦБ по ключевой ставке».
«Я думаю, что новостройки сейчас почти остановятся в цене. Будет расти максимум не выше инфляции. А «вторичка» вообще может даже где-то проседать по ценам, – говорит независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев.
Ждать нельзя покупать. Оптимальная стратегия для тех, кто собирается приобретать квартиру
Любые экономические и политические изменения ставят перед покупателями вопрос о правильной постановке запятой во фразе «ждать нельзя покупать». События последних двух лет потребителей и бизнес многому научили, но при этом сделали вопрос о выборе стратегии еще более актуальным. Эксперты, ставшие участниками круглого стола, организованного медиахолдингом Сиб.фм Group, дали свои рекомендации для тех, планирует покупать квартиру.
«Лучший день, чтобы что-то сделать, был вчера. Это правда, подумайте об этом. С покупкой недвижимости тоже работает, – уверен начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Александр Лотобаев. – Если понимаете, для чего вам нужна квартира, то надо покупать прямо сейчас. Даже в условиях роста ключевой ставки есть варианты. И важно понимать, что высокая ключевая ставка это не навсегда и ставка в вашей ипотеке не навсегда, есть инструменты рефинансирования».
«По нашему мнению, главное не поддаваться ажиотажу. Надо обдумывать этот вопрос и совершать действия именно тогда, когда это острый вопрос в семье, когда нужна квартира и нужна ипотека, – считает управляющий директор по ипотеке ВТБ в Новосибирской области Виктория Ферле. – Безусловно, надо оценить свою платёжеспособность на годы вперёд. Ипотека - это история не однолетняя. Изучить предложения банков, программы господдержки. На вторичном рынке у многих банков есть спецусловия, есть дисконты, которые действуют. У нас, например, работает программа «Купи свою ставку», когда клиент может внести сумму средств при выдаче кредита и при этом снизить свою ставку, например, на год. Через год, допустим, при снижении ставок на рынке, может рефинансировать свой кредит. Не нужно пугаться, что ставка 16,4% и всё, значит «для меня эта история закрыта». Нужно изучить, взвесить свои силы и с этим со всем принимать решение о покупке квартиры. Действительно, сейчас есть предложения на рынке, из которых можно выбрать. На рынке новостроек – интересные варианты плюс льготная ипотека. А на вторичке – спецпрограммы и дополнительные дисконты банка».
«Мы со своей стороны ориентируем покупателя, что нужно пользоваться теми льготными ставками, которые есть на сегодняшний день, – говорит руководитель службы продаж компании «Метр» Екатерина Мальцева. – Ждать завтрашнего дня действительно не стоит. Если потребность существует, нужно её перекрывать теми возможностями, которые есть сейчас».
«Рост ключевой ставки несомненно повлечет за собой повышение ставок по ипотеке. Снижение ставок можно прогнозировать на весну- лето 2024 г. Говоря об оптимальной стратегии для тех, кто собирается покупать квартиру, я бы дала один совет. Сейчас планировать покупку квартиры с использованием кредитных средства нужно только в том случае, если вам нужно жилье, а не инвестиционный проект, – управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Новосибирске Голубева Наталья.
«Не стоит ждать, что после общерыночного повышения ставок по собственным ипотечным программам банков готовые квартиры подешевеют, – говорит руководитель Абсолют Банка в Новосибирске Светлана Подрядова. – У рынка вторичного жилья есть своя специфика. Если застройщик заинтересован продать квартиры в доме в четко определенные сроки, то владелец готовой квартиры может действовать более гибко. Он может просто изменить свои планы и отложить продажу жилья «до лучших времен». Ситуации, когда продать квартиру надо обязательно и как можно быстрее, не так уж часты. Поэтому, если у вас сейчас есть возможность купить квартиру в новостройке, не стоит отказываться от нее ради призрачного шанса на снижение цен на «вторичку».
«У нас впервые возникла ситуация, когда бессмысленно стало досрочно гасить ипотеку. Например, у вас есть ипотека 2 млн и есть у вас 2 млн рублей, вам выгоднее положить в этот банк на депозиты те деньги, и ни в коем случае не гасить кредит, – считает независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев. – Положи на депозит, пусть капают тебе проценты. Если ты погасишь, ты просто деньги потеряешь. Есть же математика. Вот у вас лежит 2 млн, вы получаете на них, если нормально, 12% годовых. А ипотека сейчас средняя 7,8%. Вот 5% — это ваша выгода каждый год. Когда все кричали «всё пропало» в феврале 2022, я просто всё, что у меня было, положил на депозит. И ждал себе спокойно. Надо верить в свою страну! Да, ситуация у нас непростая. Но есть варианты для решения жилищного вопроса. Во-первых, аренда при всем прочем дает возможность. Если речь идет об ипотеке на «вторичку», то я бы в аренде переждал. Если у вас есть выбор между «первичкой» и «вторичкой», лучше заплатите год дополнительно аренду, и у вас будет на разница в ставках 7% на весь срок. Да, когда-то будет у нас рефинансирование. Но главный вопрос, когда. Надо смотреть, что можно сделать прямо сейчас».
Видеозапись круглого стола можно посмотреть здесь.
