Требования ужесточились
В редакции «АиФ на Оби» прошёл круглый стол «Итоги лицензирования управляющих компаний». В сфере ЖКХ накопилось немало проблем.
— В этом году вступил в силу закон, ужесточающий требования к управляющим компаниям, работающим в сфере ЖКХ. До 1 мая УК нужно было пройти лицензирование. Каковы его итоги?
Ирина Кузьмина:
По итогам лицензионной кампании по информации, размещённой на сайте министерства ЖКХ и энергетики НСО (на 22 мая), комиссия по лицензированию отказала в получении лицензии УК «Инская» и «Доверие». Но они могут повторно обратиться. Подробная информация с перечнем домов размещена на сайте государственной жилищной инспекции НСО (ГЖИ).
— Ожидают ли руководители УК появления дополнительных сложностей в своей работе в связи с лицензированием?
Николай Моисеев:
— В связи с лицензированием требования ужесточились. Но жилой фонд, от того что размеры штрафов возросли до 250 тыс. руб., не стал лучше. Может возникнуть ситуация, когда, после того как дважды вынесут предписания, дом заберут (за неисполнение, ведь некоторые замечания нелегко устранить) и выставят на конкурс. В наихудшем варианте — УК потеряет 15% своего жилого фонда, и у неё отзовут лицензию. Решит ли это проблемы? Сомневаюсь. Дома, которые находятся в плохом состоянии, едва ли захотят взять другие организации. Ветхий фонд — дополнительные риски. Есть компании, которые сами фактически отказались от ветхих домов.
Ирина Кузьмина:
— Действительно, за неисполнение предписаний ГЖИ НСО жилой дом может быть исключен из реестра лицензии. Собственники в течение двух месяцев могут принять решение о том, чтобы УК продолжала работать. Дом без обслуживания не останется, поскольку по ст. 200 Жилищного кодекса прежняя УК должна оказывать услуги до проведения конкурса или момента, когда собственники выберут другую организацию. За нарушение также предусмотрена административная ответственность. Собственникам необходимо быть активными — сами получайте информацию на сайтах (gji.nso.ru — ГЖИ НСО и ГИС ЖКХ — dom.gosuslugi.ru, раздел «реестры») и не ждите конкурса, а сами выбирайте новую УК.
— К каким последствиям приведут изменения, произошедшие в сфере ЖКХ?
Отвечает директор УК «Стройком» Николай Александрович Моисеев:
- — За последнее время принят ряд законов и постановлений, которые напрямую перекладывают бремя ответственности с собственников на УК, а также принуждают оплачивать УК сверхнормативные расходы на ОДН жилых домов, что идёт в разрез с ГК РФ. Когда принимался Жилищный кодекс то подразумевалось, что собственники будут нести ответственность за содержание собственного дома, но с принятием ряда законов и постановлений правительства ответственность собственников нивелировалась, да и сами граждане не испытывают желания нести какую-либо ответственность за содержание общего имущества в доме, где они являются собственниками.
— Сейчас напряжённость, связанная с прохождением лицензирования и со сдачей экзаменов, спала, сложности начнутся позже, когда будет выработан механизм по проверке УК и нас придут поверять. Пытаться решить проблему гигантскими штрафами и лишением лицензий (для сравнения: штраф за нарушения при содержании МКД для УК до 250 тысяч рублей, а штраф за причинение ущерба окружающей среде для юридических лиц всего 50 тысяч рублей) — это тупиковый путь.
Спорные тарифы на ветхие дома
Артем Демченко:
— Все ожидали, что после лицензирования появится порядок. Но пока такое ощущение, что всё осталось, как было. Если в управлении УК находится 1 млн кв. м, чтобы лишить её лицензии нужно убрать 150 тыс. кв. м. Едва ли это получится. Норма, очевидно, будет работать только на компаниях, у которых всего 2–3 дома. Положение разных УК сильно различается. Рентабельность компаний, имеющих новый жилой фонд, выше, чем тех, которые в основном обслуживают старые дома. Парадокс, но при этом тариф на содержание новых домов, принимаемый собственниками, выше, чем в старом фонде. Хотя в старом доме тариф из-за износа должен быть выше в 3–5 раз. УК не может обеспечить им комфортное проживание, поскольку у неё не хватает на это средств.
Николай Моисеев:
— Механизм, заложенный в законодательстве, не способствует нормальному содержанию жилого фонда. Один из пунктов ЖК говорит о том, что собственники могут менять УК. Получается, что УК вкладывать собственные средства в ремонт дома (реструктурировав платежи жильцов на срок действия договора) рискованно. Вложишь, а собственники перейдут в другую УК и средства пропали.
— Что изменилось после лицензирования? Чего УК не хватает для работы?
Александр Яценко:
— Закон увеличил ответственность УК перед собственниками. Но их обязанности остались прежними. Многие вопросы, например, создания Совета дома, утверждения тарифов, оформления протоколов собраний, не всегда решаются оперативно. Нам было бы проще работать, если бы у дома был один собственник, как, например, в США или Европе. Даже когда два владельца, не говоря про 100, договориться гораздо сложнее. Можно пытаться решить проблему штрафами и лишением лицензий, но где взять другие УК?
Считаю, что у собственников также должна быть ответственность перед законом. Они должны отвечать и в случае нарушения правил пользования общим имуществом. Почему бы не дать дополнительные полномочия УК? Например, не ждать, что кто-то придёт и оштрафует водителя стоящей на газоне машины, а самим наказать нарушителя. Если с нас спрашивают за содержание придомовой территории, значит, мы должны иметь право выписать протокол. В крайнем случае передать его в РАТИ, не дожидаясь инспектора. Поступления от штрафов должны идти на содержание жилого фонда. Кстати, Заксобрание Санкт-Петербурга подготовило поправки в федеральный закон об административных правонарушениях и наделило дополнительными полномочиями УК.
— Не ухудшится ли содержание домов в связи с увеличением штрафов?
Инна Шевцова:
— Штрафы за некачественное исполнение своих обязательств выплачиваются из прибыли УК, поэтому они никак не отразятся на собственниках. Поскольку в связи с лицензированием требования ужесточились, даже те, кто мог себе позволить не очень качественно выполнять свои обязательства, сейчас будут работать лучше.
Николай Моисеев:
— Старые дома вызывают более пристальное внимание ГЖИ, потому что оттуда поступает больше жалоб. Я даже не говорю о домах, построенных 50–60 лет назад. Возьмите дома, заселённые 30 лет назад. За это время законодательство изменилось, поэтому они уже не соответствуют его требованиям. Например, вентиляционные трубы канализации не выведены на крышу. Изменить это можно только при капремонте. Но провести его я могу только за свой счёт. Но это никого не волнует, составляют предписание — устранить. Если не устраним — нас накажут.
Ещё момент — законодательство перекладывает всю ответственность на УК, например, по оплате ОДН. По сути нас сделали исполнителем коммунальных ресурсов. Хотя какое отношение к поставкам тепла и горячей воды имеют УК?
Кто ответит за недотоп?
— Должна ли УК отвечать за нормальное теплоснабжение дома или это задача энергетиков?
Ирина Кузьмина:
— Зона ответственности ресурсоснабжающих организаций (РСО) — до стены жилого дома, дальше отвечает УК, которая обязана оказать услугу, соответствующую постановлению Правительства РФ (от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»). Общее имущество находится в её управлении, поэтому обязанность УК отрегулировать подачу тепла так, чтобы температура в доме соответствовала установленным нормативам.
Александр Яценко:
— Наши жители тоже обращались с такими жалобами. Мы смотрели параметры, которые предоставляет РСО, переадресовывали заявку, требуя объяснений от диспетчера, но ответ был один — подождите, мы восстановим температуру и разность давления. Выполнять наши претензии никто не спешит!
Ирина Кузьмина:
— Есть договор, поэтому нужно вызывать представителей РСО и составлять акты. Необходимо заставить РСО исполнять условия договора, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.
— Есть ли пробелы в законодательстве о лицензировании УК, которые необходимо устранить?
Анатолий Кустов:
— Считаю, что в законодательстве о лицензировании упущен вопрос — аттестация жилого фонда с точки зрения его энергоэффективности, каждый дом должен иметь паспорт. Необходимо утвердить программу и регламенты по энергоэффективности, потребовать от естественных монополий их выполнения. Сегодня у энергетиков нет никаких обязанностей перед УК, хотя жалоб на недопоставки тепла от жильцов поступает много. В интересах собственников УК должна иметь инструмент для решения проблем. Пока их нет. Считаю, что Новосибирск отстаёт от Омска Красноярска, Томска в вопросах внедрения энергосберегающих мероприятий.
Анатолий Кустов:
— Для того чтобы было тепло, у пользователя температура в точке расхода должна быть не ниже 60 градусов. Значит, на входе в дом должно быть 65 градусов. А если энергетики это не обеспечивают? Я уже полгода не могу получить технические условия для своего дома на подготовку горячей воды в системе автоматики. Мне их просто не дают. Правительство обязало РСО устанавливать датчики подачи обратной воды, которые фиксируют, что поставка тепла не соответствует норме. Однако согласования рабочего проекта на их установку приходится ждать полгода. Необходимо утвердить регламент согласования технических условий и рабочей документации.
Коммунальная дыра: откуда берутся суммы за ОДН? 
Дубина коммунальной войны: почему враждуют жители и владельцы УК? 
За что платим? Сибиряк отсудил у бездельников УК деньги 
Игра на жилищном кодексе. Как остановить аппетиты ЖКХ? 
Кто защитит жильцов: откуда двойные платежные документы?