Наступивший год – время серьёзных изменений в жилищной сфере. Повышение НДС и переход на проектное финансирование строительства приведут к подорожанию новых квартир – в том числе и в Новосибирской области.
Нововведений настороженно ждут и застройщики, и простые новосибирцы, мечтающие купить новое жильё. Эксперты признают – изменения заметно скажутся на рынке. Ряд застройщиков могут уйти из Новосибирска. Также есть риск, что обманутых дольщиков станет ещё больше.
Доходы падают
Сегодня Новосибирская область занимает 12-е место в России по объёмам жилищного строительства. Темпы ввода нового жилья понемногу падают, и одна из причин – небольшие доходы новосибирцев. По статистике, реально располагаемые денежные доходы населения в регионе снижаются пятый год подряд.
Кроме того, область постоянно отстаёт от среднемесячных номинальных зарплат по России. Средний показатель в стране – 42 325 руб., в Новосибирской области – 34 280 руб. С 2010 года это отставание нарастает – а значит, снижается и платёжеспособность населения. Купить квартиру – особенно в мегаполисе– становится всё сложнее.
«Сразу после Нового года устроилась на новую работу, планировала полгода отработать и взять ипотеку в Новосибирске, – признаётся жительница Новосибирска Ирина Сотникова. – Мечтала о квартире в новостройке, копила на первоначальный взнос, а теперь не знаю, что и делать. В Интернете пишут, что в этом году цены на квартиры резко подскочат».
В 2019 году диктовать цены на жильё станут два фактора. Первый – это повышение налога на добавленную стоимость (НДС) до 20%. Из-за обновлённого НДС подорожают самые разные товары и услуги, и квартиры – не исключение.
«Хотя жильё напрямую не облагается НДС, повышение налога скажется на его себестоимости – из-за роста цен на стройматериалы, – объясняет президент Регионального отраслевого объединения работодателей «Саморегулируемая организация (АРООР) строителей Сибирского региона» Александр Савельев. – Это, соответственно, повлечёт повышение стоимости одного квадратного метра жилья. Эксперты считают, что себестоимость строительства с учётом роста НДС вырастет где-то на 6–10%».
В новостройках — невыгодно?
Но главной строительной реформой года станет переход с 1 июля на проектное финансирование. Долевого строительства в привычной нам форме больше не будет. Теперь все деньги дольщиков накапливаются на особых эскроу-счетах – застройщик получит их только после сдачи жилья. Чтобы возвести дом, придётся брать кредит. Застройщик таким образом лишается бесплатных денег от дольщиков и вынужден платить внушительные проценты банкам. Себестоимость строительства из-за этого тоже вырастет – по предварительным оценкам на 3–7%.
По словам Александра Савельева, после введения эскроу-счетов с рынка начнут уходить малые и средние компании, снизится качество самого жилья, вырастут цены на недвижимость. Стоимость новых квартир, ещё не выставленных на продажу, может увеличиться на сумму до 20%.
Но шанс купить квартиру в новостройке по прежней цене всё же есть – если работы на доме практически завершены. Это обещают поправки в федеральный закон № 214-ФЗ о долевом строительстве.
«Застройщик может привлекать прямые средства граждан, только если дом находится в высокой степени готовности. Определять это станут по двум критериям – собственно степень готовности объекта и количество заключённых договоров долевого участия, – продолжает Александр Савельев. – Все остальные строительные объекты обязаны перейти с 1 июля 2019 года на эскроу-счета и проектное финансирование. Никакого переходного периода не будет».
Дольщиков не обманут
Переход на проектное финансирование в России призван решить проблему обманутых дольщиков. Если строительство затянется, покупатели свои деньги не потеряют – ведь они в неприкосновенности лежат на эскроу-счетах. Но эксперты считают, что реформа может сработать с точностью до наоборот. «Ряд застройщиков не смогут выполнить обязательства перед дольщиками, так как механизм работы с эскроу-счетами не налажен, – говорит Александр Савельев. – Отсюда возникают риски увеличения числа проблемных объектов».
На конец 2018 года таких долгостроев в Новосибирской области было 57. «Мы прогнозируем последующий рост проблемных объектов в связи с изменениями закона в том числе, – подтверждает министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт. – Проблема обманутых вкладчиков стоит на особом контроле министерства».
Сейчас в регионе действует несколько механизмов по работе с обманутыми дольщиками – это различные льготы для застройщиков, использование масштабных инвестиционных проектов и др. Областные власти работают вместе с мэрией Новосибирска: больше всего долгостроев находится именно в региональной столице.
Тем временем в минстрое предлагают максимально объединить усилия областных и городских властей, застройщиков, банков, чтобы пройти переходный период с минимальными потерями. Не останутся ли жители Новосибирской области без долгожданных квартир?
