Новые правила
С 1 июля в России действуют новые нормы в сфере строительства, закреплённые постановлением правительства РФ № 480 от 22 апреля 2019 года. Согласно ему, застройщики, работающие с долевыми деньгами, должны перейти на схему проектного финансирования, то есть – сосредоточить средства дольщиков на специальных эскроу-счетах. Получить эти деньги девелоперы смогут только после ввода объекта в эксплуатацию. А строить жильё им придётся на заёмные у банка деньги.
Среди новосибирцев, планирующих покупку жилья в недалёком будущем, возникла паника: из-за радикальных перемен цены на недвижимость могут резко подскочить.
«Пять лет назад мы с мужем заключили договор долевого участия в строительстве, – делится жительница Новосибирска Екатерина Рудомазина. – Дом сдали в короткие сроки. Теперь квартиру собирается покупать старший сын. Я опасаюсь, как бы жильё не подорожало. Ведь даже неподкованному в экономических вопросах человеку понятно: застройщикам без денег дольщиков придётся туго, и многие из них уйдут с рынка. Строить дома в регионе будут меньше, а спрос на недвижимость при этом явно не уменьшится. Соответственно, «выжившие» компании смогут воспользоваться ситуацией, повысив цены на квадратные метры. Наверняка и вторичное жильё подорожает следом за новостройками: так было всегда. Не хочется переплачивать».
Как уверяют в региональном министерстве строительства, бояться нечего. Новосибирская область переводит строительный рынок на новые рельсы. Объектам, которые соответствуют критериям строительной и финансовой готовности, минстрой выдаёт специальные разрешения. Благодаря им девелоперы смогут продолжить работу на прежних условиях, то есть – привлекая средства дольщиков. Несмотря на то, что пока в Новосибирской области такие разрешения получили всего восемь застройщиков, наш регион оказался в ТОП-5 субъектов страны по этому показателю. Эти восемь застройщиков смогут работать по старым правилам даже после вступления в силу нового постановления. На этом приём заявлений не заканчивается: девелоперы смогут получить соответствующие разрешения до 1 октября 2019 года.
У регионального минстроя на этот счёт прогноз положительный. В ведомстве считают, что 80% новосибирских застройщиков попадают под критерии, которые дают право продолжать стройку по прежней схеме. Эти критерии прописаны в постановлении правительства: если дом готов на 30% и заключено уже 10% договоров с покупателями, то его можно достроить по старой схеме. По данным минстроя, таких показателей достигли (или же приблизились к ним) около 350 из 447 ведущихся строек. Это значит, что больше 80% застройщиков переход на проектное финансирование и счета эскроу не затронет ещё несколько лет. Остальные 20% начнут работать по новым правилам. Глава региона Андрей Травников ранее озвучил другую цифру: «63–65% можно достроить по старой схеме, а оставшаяся часть потребует проектного финансирования». Как бы то ни было, количество таких объектов меняется с каждым днём и общая картина ещё может преобразиться.
Есть опасения
Но об одном новосибирские эксперты могут сказать практически со стопроцентной вероятностью: темпы строительства жилья упадут.
«Не катастрофически, но сокращение будет: в 2019 году – до 1,3–1,4 млн квадратных метров в год (в то время как в прошлом году в регионе было сдано 1,7 млн квадратов)»,– такой сценарий будущего видят члены Ассоциации. Но есть ещё один негативный прогноз. По мнению профессиональных строителей, цены на квадратные метры вырастут, причём довольно прилично – на 15–20% в год. Так что опасения многих новосибирцев не беспочвенны. О том, подтвердятся они или нет, можно будет говорить как минимум через год. Тогда, когда застройщики, которым разрешили достраивать по старой схеме, начнут работать по новым правилам.
Благоприятный сценарий
Риелтор Ольга Саломина:
– С начала 2019 года спрос на квартиры в новостройках в Новосибирске вырос. Ажиотажный всплеск оказался вполне закономерен: люди напуганы переходом с договоров долевого участия на счета эскроу. Население заранее проинформировали о том, что цены на жильё уже в ближайшее время сильно возрастут, поскольку девелоперам будет трудно получать деньги на строительство своих объектов. И поэтому многие квартиры в строящихся объектах недвижимости разлетелись, как горячие пирожки.
Не могу сказать, что такие опасения среди нашего населения абсолютно беспочвенны. Безусловно, инвестиционно привлекательные объекты с «правильной» локацией и налаженной инфраструктурой будут расти в цене значительно быстрее. Но застройщики понимают: в целом возможности покупателя в любом случае ограничены. Он не может заплатить за квадратный метр больше определённой суммы, даже если желание застройщика поднять цены будет блестяще аргументированно. Поэтому я вижу всего два варианта развития ситуации: либо потенциальный покупатель будет снимать себе жильё (в таком случае девелоперы потеряют большие деньги), либо застройщик будет сдерживать цены за счёт, например, собственной маржи. Второй сценарий, конечно, благоприятен для покупателей: во-первых, они смогут приобрести жильё по прежним ценам, во-вторых – гарантированно получить свою квартиру благодаря концентрации вложенных средств не у застройщика, а в надёжном месте – в банке.
Проблемы решатся
Президент саморегулируемой организации НП «Строители Сибирского региона» Александр Савельев:
– В Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» внесли поправки, которые помогут людям избежать многих проблем при покупке недвижимости. Так, регионам предоставили право создавать специальные некоммерческие организации. Они помогут застройщикам завершить строительство тех объектов, которые возводятся с привлечением денег дольщиков. Финансировать такие организации будут через компенсационный фонд из федерального, регионального и муниципальных бюджетов. Благодаря этим поправкам можно не только завершить строительство проблемных объектов в случае банкротства застройщика, но и решить острый вопрос с двойными продажами. Согласно документу, квартиру получат люди, чей договор долевого участия (ДДУ) зарегистрирован первым в Едином государственном реестре прав (ЕГРН). Соответственно, люди, договор которых попал в реестр позже, получат денежную компенсацию.
Новая тема
Министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт:
– Переход на проектное финансирование должен быть понятным для всех участников рынка, и мы держим на контроле этот процесс. Готовясь к 1 июля, мы совместно с банками по поручению губернатора провели тест-анализ ситуации на новосибирском рынке недвижимости, оценили количество объектов, попадающих под критерии постановления правительства Российской Федеоации. В части площадок комплексной застройки готовность объекта должна составлять не меньше 15% (там, где застройщик строит ещё и социальные объекты – детский сад, школу и т. д. – Прим. ред.). Также мы изучили объекты, которые потребуют проектного финансирования. По нему и счетам эскроу на сегодня пока работают только пять строительных организаций в Новосибирской области. От общего объёма строящегося жилья – это 1,5%. Тема для строительного рынка достаточно новая, именно поэтому застройщики очень осторожно входят в неё, как и другие «пионеры» по всей стране.
Только цифры
В высокой степени готовности (порядка 60–90%) в городе сегодня находятся
156 домов, или 1,3 млн кв. м; 343 дома, или 3,4 млн кв. м – со степенью готовности от
0 до 30%. За пять месяцев 2019 года в области сдано 423 тысячи кв. м жилья, из них 55% – индивидуальные дома. Пока отставание по темпам роста составляет порядка 8,4%, но в течение года может нивелироваться.
Кстати, стоимость квадратног о метра в Новосибирске сейчас составляет порядка
70 тыс. рублей. В прошлом году 1 кв. метр стоил около 60 тыс. рублей.
Конура вместо квартиры: как проверить застройщика? 
Пан или пропал. Как не обмануться ещё не обманутым дольщикам? 
Как проверить добросовестность застройщика? 
Как купить квартиру и не пожалеть об этом 
Как совершить покупку недвижимости?