Статья по теме
Ипотека: как оформить и потом не сожалеть
Не секрет, что в Новосибирске остается острой проблема безопасности сделки при приобретении квартиры в новостройке. На рынке до сих пор существуют компании, которые задерживают сроки сдачи своих объектов.
Наши эксперты в строительной области города Новосибирска:
Вера КОНОВАЛОВА, генеральный директор
ООО «Новосибирск «СтройМастер» п
Владимир ДЫНЕНКОВ, генеральный директор
ЗАО «МК «Сибиряк» п
Рашид ШЕВЦОВ, генеральный директор
ООО «НовосибирскСтройМонтаж»п
Нина МОЛОКАНОВА, заместитель директора
УК «Уникон» по финансовым вопросамп
Сергей СМОЛИКОВ, заместитель финансового директора
ОАО «Сибакадемстрой»п
Лариса ГИЛЬМУТДИНОВА, начальник юридического отдела
министерства строительства и ЖКХ НСОп
Александр БАКАЕВ, председатель Новосибирской ассоциации
обманутых дольщиков и инвесторов
По каким параметрам выбрать надежного застройщика, на что обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме и как не нарваться на очередной долгострой, об этом и многом другом беседовали участники рынка недвижимости – представители строительных компаний, органов государственного управления и общественники на круглом столе, в редакции газеты «АиФ на Оби».
Дешевая квартира – большой риск
– Сегодня в городе появляется много новых жилых объектов. Можно ли сказать, что строительный рынок вышел на докризисный уровень?
- Если говорить об активности строительного рынка, то сегодня он переживает бурный рост, – уверен Рашид Шевцов. – Об этом говорит тот факт, что впервые за много лет заводы, производящие строительные материалы работают на износ. Нам выделяют ограниченное количество кирпича, железобетона и другой продукции.
– Судя по тем цифрам, которые нам предоставляют застройщики, строительный рынок действительно сравнялся с докризисными объемами. Так, по результатам второго квартала 2011 года, количество заключенных договоров долевого строительства по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, превышает на пять тысяч.
Если в 2010 году это число равнялось 17 тыс. 300 договорам, то в этом году порядка 22 тыс. 200 договоров, - приводит цифры Лариса Гильмутдинова. – Сумма привлеченных застройщиками денежных средств тоже увеличилась: в прошлом году было заключено более 42 млрд., а сегодня более 49 млрд. О положительной динамике говорит и количество договоров долевого строительства. Когда в 2008 году случился кризис, общая сумма договоров составляла более 18 тысяч, сегодня более 22 тыс.
- На самом деле не все так радостно. Ведь, чтобы проанализировать сегодняшний рынок недвижимости нужно затронуть все его аспекты, – считает Владимир Дыненков. – Например, сегодня цены на квартиры значительно снизились по сравнению с докризисным временем, но все равно считаются необоснованно высокими.
При этом, строительные материалы в цене наоборот поднялись и застройщики перестали получать достаточное количество прибыли. Естественно, такое положение вещей негативно сказывается на строительстве.
– Можно ли сказать, что цена на новостройки говорит о надежности компаний?
- В 2008 году у всех застройщиков была примерно одна цена на квартиры. Сейчас разрыв между ними огромен: одни суммы варьируются от 20 до 35 тыс. за кв. метр., а цена других составляет 52 - 55 тыс. за кв. метр. Если компании продают квартиры по низкой стоимости, то, скорее всего, это те застройщики, которые в кризис закрыли свои площадки и сейчас заново набирают темп.
Для этого они сбрасывают цены до минимума. Как правило, это приводит к задержке сроков сдачи дома, – уверена Вера Коновалова. – Поэтому перед тем как вложиться в строительство, дольщики должны знать, что средняя цена жилья в нашем городе колеблется от 46 до 49 тыс. за кв. метр. Более низкая стоимость – это уже риск.
- Действительно, если цена на новостройки низкая, то это может служить признаком ненадежности застройщика. В Новосибирске много таких объектов, где дольщики изначально шли на риск и сейчас не могут дождаться своего жилья, – констатирует Александр Бакаев.
– До кризиса многие строительные компании работали по пирамидальной схеме. Они начинали одну стройку, за счет нее пытались закончить другую и таким образом выстраивали пирамиду. Когда же произошел кризис, пирамиды начали рушиться и вместе с ними пришел конец многим застройщикам.
- Компании, которые строили даже в неблагоприятное экономическое время, не сбрасывая при этом оборотов, сегодня наплаву. Я считаю, что если выстраивать нормальные отношения с застройщиками и дольщиками, а также просчитывать свои риски, то кризис строительным компаниям будет нипочем, – оптимистично заявляет Вера Коновалова. - А вот тем компаниям, которые сейчас заходят на строительство, еще не набрали оборот, и при этом снижают цены, в случае кризиса придется тяжко.
- Строительный рынок, как любой рынок регулируется спросом и предложением. Если предложение есть, то застройщики будут строить. Если его нет - будут регулировать объемы так, чтобы не перенасыщать рынок. В НСО спрос на жилье есть, – говорит Алексеевич Смоликов.
– Единственное, что влияет на строительство и покупку жилья, это платежные инструменты. Не секрет, что далеко не все люди могут позволить себе приобрести квартиру на свои сбережения. В этом случае на помощь приходит ипотека. Когда произошел кризис, банки испугались и почти перестали выдавать ипотечный кредит. Естественно, что спрос на квартиры упал, и многие застройщики свернули деятельность.
Сегодня ситуация поменялась: банки переживают не самые лучшие времена. В кризис у них скопилось много свободной денежной массы, которая сейчас не работает. Банкам нужно зарабатывать, куда-то вкладывать деньги. Посмотрите вокруг, город пестрит объявлениями: ипотека, снижение ставок. Значит банки будут выдавать ипотеку в любом случае. А если у людей будет возможность приобретать жилье, то и мы строить не перестанем.
- На мой взгляд, банки не очень – то охотно выдают ипотеку и сегодня. Недавно один мой знакомый хотел взять ипотеку, но ему ее не дали, потому что у него родился второй ребенок. Дескать, с двумя детьми он вряд ли потянет кредит. Я пошел ему на встречу и предложил заплатить за квартиру после окончания строительства. Я рискнул, а банки отказались это делать. Как-то ради интереса я тоже решил оформить сам на себя кредит. Не дали! Потому, что я работаю в рисковом сегменте, - вспоминает Рашид Шевцов.
- Вообще получить сегодня ипотеку крайне сложно: нужен либо второй поручитель, либо залог существующего жилья. Однако редко кто пойдет к кому-то в поручители, да и в залог свою квартиру отдавать рискованно. Поэтому я считаю, что банки должны разрабатывать более доступные варианты выдачи ипотеки и желательно под залог будущего жилья. Не оплатил - забрали квартиру.
Объединяя усилия
– Какие программы помогают продвигать строительные проекты и обеспечивают покупательскую способность жителей?
- На смену прошлой губернаторской программы пришла другая. Она претерпела ряд изменений. Так, возраст одного из супругов в полной семье, либо единственного родителя в неполной семье на момент обращения за субсидией не должен превышать 35 лет. Семья должна постоянно проживать на территории НСО. И на момент обращения за субсидией уже должна приобрести квартиру в новостройке, возможно с использованием ипотечного кредита.
Сумма субсидии - 300 тыс. рублей, - говорит Лариса Гильмутдинова. - Программа рассчитана не только на помощь жителям НСО, но и на поддержку застройщиков, так как квартиры должны покупаться в домах введенных или вводимых в эксплуатацию в 2010-2102 годах. Программа пользуется спросом, и сегодня уже многие граждане области воспользовались ею.
- Эта программа вновь показывает, что областное Правительство опять все делает за счет собственных ресурсов, а банки опять остаются в стороне, - считает Рашид Шевцов. – Выделенных на программу денег ограничено, а значит далеко не все смогут принять участие в этой программе. Поэтому нужен разработать такой механизм поддержки, в котором участвовало бы не только государство, но и банки.
- На самом деле администрация с банками работает. Во всяком случае, это можно сказать судя по минувшему кризису. Наша компания была участником прошлой программы и мы получили госгарантию у Сбербанка. Все документы были оформлены в рекордный срок – за два дня. А администрация снизила для нас проценты и помогла получить госгарантию. Если бы не эта поддержка, нам было бы очень сложно преодолеть кризис.
Сейчас появилась новая губернаторская программа. Ее легче получить, чем ипотеку, ведь не все банки берут квартиры в залог, - рассказывает Владимир Дыненков. - Конечно, сложности есть. Например, когда мы столкнулись с программой поддержки молодых ученых, которая действует параллельно с губернаторской, то удивились, сколько там было различных нюансов в получении жилья. Был случай, когда один ученый купил квартиру по этой программе, но оказалось, что ему нельзя вписывать свою жену. И чтобы получить квартиру, ему пришлось пройти множество инстанций.
- К сожалению, у нынешней губернаторской программы сугубо социальная направленность. А вот функцию помощи застройщикам она не выполняет. Не смотря на то, что сегодня ею воспользовались многие жители НСО, новых продаж она не стимулировала, - констатирует Сергей Смоликов. - Бюджет этой программы ограничен, а застройщиков много. Поэтому, на мой взгляд, чтобы поддержать строителей, нужно сделать следующее: зарезервировать какие-то средства бюджета, положить их на депозит и помогать застройщикам через госгарантии. Мы при этом готовы платить банкам проценты. Другое дело, что банки не всегда соглашаются сотрудничать с застройщиками…
- Я считаю, что новая губернаторская программа в любом случае стимулирует спрос, причем очень сильно, - уверена Нина Молоканова. - Все застройщики используют ее в своей рекламе, а значит спрос будет повышаться в любом случае.
- Хотел бы сказать несколько слов в защиту банков. Ведь в кризис им тоже приходится несладко. Они начинают создавать свои резервы, и обязаны проверять всех застройщиков с особой строгостью, - комментирует Владимир Дыненков. – А вот после кризиса, некоторые банки шли нам на встречу, снижали ставки и практически приблизили их Центробанку.
- Как не «нарваться» на очередной долгострой? Какие документы должны быть у компании, чтобы осуществлять строительную деятельность?
- Строительная компания должна быть аккредитована у банков. Кроме того, о надежности говорит количество построенных объектов и наличие крепкого плеча – партнеров, - считает Вера Коновалова. – Кроме того, очень важно чтобы учредитель компании был именно из Новосибирска и области. Ведь, как говориться, из дома не сбежишь. А если деньги поступают из Москвы, то в любой момент учредитель может прикрыть свое дело.
- Чтобы максимально минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке, дольщики должны действовать в соответствии с 214 ФЗ. В этом законе прописаны все моменты, которые помогут максимально защититься от неприятностей. К сожалению, далеко не все дольщики были знакомы с этим законом. В результате тысячи людей нашей области оказались обманутыми.
И все потому, что они вкладывали свои деньги в серые схемы, – рассказывает Лариса Гильмутдинова. – Чтобы купить жилье у надежного застройщика необходимо посмотреть документы на землю, проектную декларацию, разрешение на строительство. Они свидетельствует о том, что у застройщика есть проектная документация, которая прошла и получила положительное заключение Госэкспертизы.
Следующая ступенька: заключение договора участия в долевом строительстве. Именно заключение, а не подписание, так как подпись еще не означает, что договор прошел государственную регистрацию. И только после этого дольщик может вкладывать свои деньги.
Какие площадки в Новосибирске наиболее перспективны для строительства?
- Для застройщиков перспективны все площадки нашего города – была бы инфраструктура, – говорит Рашид Шевцов.- Нужно чтобыперед тем, как застройщик заходил на площадку, для него уже была проведена вся необходимая инфраструктура. Сейчас же эту задачу вешают на самих строителей.
Помимо дома им необходимо построить детские сады, школы и дороги. Если говорить о расширении города, то здесь те же проблемы. Пока не будут созданы привлекательные условия для застройщиков, они просто не смогут развивать стройку так, как хотели бы.
Каковы перспективы развития малоэтажного строительства?
- На мой взгляд, будущее нашего города за малоэтажным строительством. У него есть привлекательные плюсы для застройщиков: не нужно проходить экспертизу, не требуется проектирование, а если дом не более трех этажей - состоять в саморегулируемой организации, – рассказывает Владимир Дыненков.
– В нашем городе много площадок, где могли бы быть построены такие дома. И если объединить наши силы с возможностями городских властей, медицины и монополистов, которые ведают теплом, то город будет расширяться высокими темпами.
– В последнее время аналитики говорят, что рынок близок к перенасыщению. Действительно ли квартиры будут в скором времени никому не нужны?
- Я думаю, что рынок недвижимости еще долго не насытится. Каждый год в городе растет процент изношенного жилья, и людей будут переселять в новостройки, –комментирует Нина Молоканова.
– Кроме того, к нам переезжает огромное количество людей из соседних стран, которые также готовы инвестировать в строительный рынок Новосибирска.
- Наш город притягивает многих людей: здесь живут студенты, промышленники, ученые. Которые будут строить семьи, рожать детей. Этот процесс бесконечен, –уверяет Вера Коновалова. – А задача застройщиков несмотря ни на что продолжать обеспечивать их жильем. Ведь всплески и падения на строительном рынке происходят регулярно уже двадцать лет и те компании, которые их достойно пережили, будут еще долго трудиться на благо населения!
За девять месяцев 2011 года строители Новосибирска сдали в эксплуатацию более 400 тысяч квадратных метров жилья. Большая часть сданного жилья приходится на многоэтажное строительство — в эксплуатацию сдано 35 домов общей площадью 321,9 тыс. кв. метров.
Еще три дома (1,4 тыс. кв. метров) относятся к категории малоэтажного строительства. Активнее всего возводятся многоэтажные жилые дома в Заельцовском (6 домов — 65,75 тыс. кв. метров), Первомайском (4 дома — 42,838 тыс. кв. метров) и Ленинском (6 домов — 42,206 тыс. кв. метров) районах. Под ключ выполнены 654 квартиры (37,9 тыс. кв. метров).
Бизнесмены помогли новосибирской учительнице выбраться из коммуналки 
Каким застройщикам можно верить? 
Завтра будет лучше, чем вчера: на рынке жилья наблюдается отложенный спрос 
Кто будет жить на миллионах квадратных метров? 
Ипотека или аренда?