Совет экспертов:
- Вера Коновалова, генеральный директор «СтройМастер»
- Анна Драй, начальник юридического отдела «Агросервис»
- Анна Гламоздина, начальник отдела продаж «Интер Строй»
- Виктория Ферле, управляющий директор по ипотеке Сибирского филиала ВТБ24
- Вера Невара, начальник отдела по жилищному кредитованию новосибирского отделения «Сбербанк России»
- Елена Бусова, начальник отдела розничных продаж «Газпромбанк»
- Роман Теленчиков, заместитель начальника департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска
- Ирина Бокова, заместитель начальника управления архитектуры и строительства министерства строительства НСО
Рынок оживился
– Первый квартал 2015 года прошёл под знаком стагнации, то есть заморозки активности инвесторов. Число желающих брать ипотеку под высокие проценты резко снизилось. Какая ситуация сейчас на строительном рынке?
Вера Коновалова:
– Сейчас у строителей главная задача – довести до покупателей реальную ситуацию на строительном рынке и напомнить, что ипотека – это выгодный способ приобрести квартиру. Тем более теперь она выдаётся на новых условиях при поддержке правительства – 11,9–12% годовых. Строительные компании стараются привлекать клиентов своими программами: кто-то предлагает рассрочку до 1 года по фиксированной цене, кто-то предлагает компенсацию 3% к ипотечной ставке. Сейчас банки не дают ипотеку инвесторам, не имеющим первоначального взноса, а застройщики идут навстречу и предлагают компенсацию первоначального взноса в размере до 120 тысяч рублей. Ведь для многих молодых семей это порой годовой бюджет. Постепенно ипотека опять стала набирать популярность, особенно это стало заметно в апреле. Если за первые три месяца 2015 года наша компания не продала ни одну квартиру по ипотеке, то сейчас заметно оживление – поток клиентов вырос.
Анна Драй:
– Наша компания работает в строительной отрасли более 22 лет, однако на рынке жилой недвижимости мы сравнительно недавно. Продажи по нашему последнему объекту «Сергиев Пассаж» мы открыли в январе, можно сказать, в разгар кризиса. В этот зимний месяц рынок недвижимости стоял, покупателей практически не было. Однако нам удалось за счёт личных средств удержать темпы строительства на высоком уровне. В результате в феврале началось некоторое оживление – люди стали интересоваться нашими предложениями. В марте уже пошли люди со своими денежными накоплениями, желая вложить их в покупку недвижимости. Активное движение на рынке началось после того, как появилась возможность оформить госипотеку под сниженные проценты. За последнюю неделю апреля наши специалисты уже заключили несколько сделок на продажу квартир с использованием средств госипотеки. Есть надежда, что благодаря сотрудничеству государства с кредитными организациями и застройщиками удастся миновать кризис с минимальными потерями.
Анна Гламоздина:
– В непростых экономических условиях и застройщики, и банки должны идти навстречу друг другу. Только при тесном сотрудничестве получится поднять отрасль строительства. Но поддерживать нужно и покупателей. Между тем многие застройщики подняли цены на новые квартиры, поскольку на них вырос спрос благодаря госипотеке. Однако инвесторов в такое непростое время должно поддержать не только правительство России, но и строительные компании. Многие это понимают и уже делают – на рынке сейчас появились очень интересные для покупателей квартир предложения: застройщики берут на себя часть затрат по погашению ипотеки своих инвесторов.
Несмотря на то, что госипотека оживила рынок продаж нового жилья, вторичный рынок сейчас, наоборот, обвалился. В нашу компанию обращается много людей, которые не могут продать свою квартиру и просят купить её по программе «трейд ин». То есть застройщик выкупает недвижимость на вторичном рынке и взамен передаёт ключи от новой квартиры. Как гасить разницу в стоимости – решается индивидуально. Кроме того, к вторичному рынку относят квартиры в новостройках, на которые владельцы уже получили документы, хотя там никто не живёт. На такое жильё госипотеку получить нельзя. Считаю, что это большой пробел в законодательстве.
– Есть статистика, что покупатели недвижимости берут квартиры в основном в ипотеку, а не за наличные. И поэтому многих интересует, на каких условиях оформляется госипотека? Много ли желающих её оформить?
Виктория Ферле:
– За первый квартал этого года в Новосибирске наш банк выдал ипотечных кредитов примерно на 50% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Ситуация поменялась в марте, когда мы начали принимать заявки на ипотеку с господдержкой. Поток желающих увеличился в среднем на 70%. С момента старта программы мы приняли уже 880 заявок на 1,4 млрд рублей. Максимальная сумма кредита во всех банках сейчас одинаковая – 3 млн рублей, а срок займа – до 30 лет. Однако стоит помнить, что программа распространяется на приобретение готового жилья в новостройке по договору купли-продажи (при условии того, что юридическое лицо – первый собственник), а также строящегося жилья на стадии строительства по договору долевого участия (договору уступки прав требования по договору долевого участия) в соответствии с 214-ФЗ.
Вера Невара:
- Хотелось бы опровергнуть миф о том, что все банки в декабре приостановили выдачу ипотечных кредитов. Для нас же декабрь стал пиком выдачи ипотечных кредитов. Однако в первом квартале выдача кредитов всё же сократилась на 20% по сравнению с прошлым годом, несмотря на то, что в нашем банке была продлена акция для застройщиков и ставка была одной из самых низких на рынке – 14,5%. Ипотека с господдержкой положительно повлияла на ипотечный рынок. Сейчас спрос на первичное жильё вырос по сравнению с февралём: количество заявок на кредиты для покупки жилья в новостройках увеличилось в 1,6 раза. Из 700 поданных заявок одобрена 471. Доля кредитов на приобретение квартир в новостройках в портфеле банка на сегодня составляет 35–36%. Условия кредитования по программе «Ипотека с господдержкой» во всех банках практически одинаковы, за исключением размера % ставки (в разных банках есть незначительные отличия), у нас она составляет 11,9%, а остальные условия стандартные: минимальный первоначальный взнос – 20%, срок кредитования – до 30 лет, максимальная сумма кредита при приобретении объекта в Москев или Санкт-Петербурге – 8 млн руб., в других регионах РФ – 3 млн руб. Есть ещё одно важное условие – срок окончания кредита должен ограничиваться пенсионным возрастом.
Елена Бусова:
– Программа госсубсидий была разработана для поддержки строительной отрасли страны. Правительство России делает всё, чтобы поддержать эту сферу экономики. Ведь объём ипотечных сделок в общем объёме продаж упал на 30–50%, а у некоторых застройщиков и на 70%, как следствие, падает выручка застройщика, снижаются темпы и возможности по строительству начатых объектов и освоению новых площадок. В масштабах страны это опасная тенденция, ведь строительная отрасль – это локомотив экономики. Я считаю, что пока говорить о результатах государственной поддержки рано, но положительный эффект уже заметен. В наш банк с момента начала действия этой программы, то есть с 1 апреля этого года, поступило практически в 2 раза больше заявок, чем за первый квартал 2015 года. Условия кредитования у всех банков практически одинаковые и регулируются постановлением правительства РФ.
– Есть люди, которые взяли ипотеку в начале года под высокий процент в надежде позже перекредитоваться. Есть ли у них такая возможность?
Вера Невара:
– Если кредит был одобрен и кредитный договор уже был подписан, то перекредитоваться невозможно. Повезло клиентам, которым одобрили кредит, но они не успели подписать кредитный договор. Таким заёмщикам ставки были пересчитаны. Возможно, когда запустят программу рефинансирования, появится возможность для перекредитования.
Инвесторов поддержат
– Строительная отрасль – это локомотив экономики. Что делают для её поддержки, для повышения покупательского спроса в Новосибирской области?
Ирина Бокова:
– Сейчас в области действует 11 программ поддержки жителей региона, которые собираются покупать новые квартиры. С 2010 года по 2015 год порядка 35 тысяч жителей Новосибирской области получили финансовую господдержку. В общей сложности более 12 млрд было выделено гражданам по различным программам на покупку жилья. Кроме того, у нас работала хорошая программа по возмещению части затрат на малоэтажное строительство. К сожалению, она пока приостановлена, новых участников уже не регистрируем, сейчас выплачиваем средства тем, кто подал документы раньше. Разработана в области программа выделения субсидий молодым учителям, которые решат взять ипотеку, ставка кредита для них 8,5% годовых. Но за всё время программы всего 153 учителя приняли в ней участие.
Сейчас мы запустили программу «Жильё для российских семей». Условие для участия застройщиков – это продажа квартир по цене не выше 35 тысяч рублей за квадратный метр. Правительство НСО будет возмещать затраты на объекты инженерного обеспечения в объёме 4 тысяч рублей на квадратный метр. То есть возместят застройщикам сумму, исходя из цены 39 тысяч рублей за квадратный метр.
Вера Коновалова:
– Жилья по столь низкой стоимости на рынке Новосибирска сегодня нет. Может быть, только в частном секторе или в отдалённых районах города и области.
Свободной земли нет
– Известны случаи, когда застройщик берётся возводить дом по невысокой цене, но в итоге жильё получается низкого качества, жить в котором невозможно. Например, в городе Обь. Даже появилось такое понятие – «ветхое новое жильё». Как не допустить этого?
Ирина Бокова:
– Со всеми застройщиками, которые согласились принять участие в программе, у нас подписано соглашение о взаимодействии. В документе прописан минимальный объём отделки, которая должна быть в квартирах. Следить за качеством работ – задача Госстройнадзора. Надёжность программы гарантируется тем, что мы заключаем соглашение о взаимодействии между Минстроем и застройщиком. Строителям это выгодно, ведь государство формирует списки граждан, которые могут участвовать в программе. К таким гражданам можно отнести бюджетников, ветеранов войны, многодетные семьи, семьи с материнским капиталом. Это семьи, где доход на члена семьи не менее 28 тысяч рублей в месяц. Получается, застройщики получают список потенциальных покупателей, а участники программы – льготную ипотеку. В программе уже согласились участвовать застройщики крупных компаний. Мы ожидаем, что в рамках этой программы построят около 3 тысяч квартир.
– Новосибирск по-прежнему остаётся городом, в который стремятся переехать многие люди из СФО, с Севера. Какие перспективы строительства есть у сибирской столицы?
Роман Теленчиков:
– С начала года в Новосибирске строители сдали 453 тысячи квадратных метров жилья. В планах у города на 2015 год ввод около 1 300 000 квадратных метров жилой недвижимости.
В настоящее время, по информации от застройщиков, спрос на новостройки за первый квартал текущего года упал в среднем на 30–50%, количество новых строек по сравнению с 2014 годом уменьшилось. В основном достраиваются и вводятся в эксплуатацию объекты из «строительного задела». По данным аналитических агентств, за январь–февраль 2015 года средняя цена квадратного метра на первичное жильё поднялась на 4,1% и составила в среднем 57 тыс. руб. за кв. метр, однако в марте 2015 года зафиксировано незначительное снижение.
В будущем ситуация на рынке недвижимости ожидается непростая. На данный момент на территории города Новосибирска практически не осталось свободных земельных участков для строительства объектов капитального строительства. Есть площадки, которые были выиграны застройщиками на торгах и сейчас активно осваиваются. В настоящий момент на территории города насчитывается свыше 450 строящихся объектов жилищного строительства общей площадью более 4 000 000 кв. м.
– Ходят слухи, что застройщики нарушают проекты – по плану прописывают 10 этажей, а строят 25. В итоге не хватает электричества, воды.
Роман Теленчиков:
– Обязательным условием для начала строительства многоквартирных жилых домов является прохождение экспертизы проектной документации, где проверяется соответствие проекта требованиям строительных норм и правил, местных градостроительных регламентов. В связи с этимне может быть и речи о нехватке ресурсов на вводимых объектах жилищного строительства.
Рынок жилья стремительно набирает обороты 
Завтра будет лучше, чем вчера: на рынке жилья наблюдается отложенный спрос 
Ипотека или аренда? 
Новостройки города подорожают на 8% 
Выгода продажи квартиры в строящемся доме