Как политическая ситуация в мире, законодательные изменения и общественное настроение повлияли на рынок недвижимости в Новосибирской области, выясняли на круглом столе в редакции Сиб.фм.
Сергей Николаев, независимый аналитик, привёл статистические данные за 2022 год: зафиксировано падение продаж на 25 %, количество ипотечных кредитов снизилось на 28 %, ввод жилья в Новосибирске упал на 21,5 %. При этом увеличилось число непроданных квартир на 68 %, цены на квадратные метры выросли на 15 %, на частные дома — на 21 %, арендные ставки увеличились на 12 %.
С чем связаны такие цифры, обсудили подробно застройщики и банкиры, риелторы и эксперты в сфере недвижимости.
Динамика цен на недвижимость
Ориентируясь на данные портала Дом.рф и сравнивая 2021 и 2022 годы, можно увидеть, что в 2022 году продаж было больше только в марте. При этом спрос вырос на фоне информации о повышении цен в апреле. Но если сегодня брать среднюю ставку по ипотеке на «первичку», то она уменьшилась по отношению к марту. Пик цен на новостройки пришёлся на июнь, потом стоимость начала снижаться.
До роста цен в апреле ввели льготную ипотеку, что позволило приобрести недвижимость по более низким ценам, чем сегодня.
«Если льготную ипотеку отменят, то рынок недвижимости Новосибирска встанет где-то на 3 квартала», — считает Сергей Николаев.
Александр Астахов, аналитик рынка недвижимости, директор по маркетингу компании «Квадротека», обратил внимание, что до 2019 года цены на новостройки были ниже, чем на вторичное жильё. В 2019 году они сравнялись, а потом начался стремительный рост стоимости на квадратные метры в новом жилье. Но в 2022-2023 годах динамика цен на новостройки замедлилась и начала снижаться.
Виктория Панькова, заместитель управляющего «Абсолют Банка» отметила тенденцию к росту среднего чека: «Во втором полугодии 2022 года средний чек по собственным программам банка составил 3,2 млн рублей, по госпрограммам — 4,2 млн рублей. В начале 2023 года и та, и другая суммы увеличились. Средний чек по собственным программам достиг 4,5 млн рублей, средний чек по госпрограммам — 4,65 млн рублей. Это связано не только с ростом цен на недвижимость, но и с тем, что сибиряки чаще выбирали жилье в сегменте "эконом плюс" и выше, а также с большим метражом».
Откладывать или вкладывать
Сейчас уровень долевого участия в строительстве упал на 20-25 процентов. Эксперты называют основным мотивом откладывания покупки жилья в 2022 году волнение, неуверенность в ситуации.
«Поскольку зачастую привлекаются заёмные деньги, люди ставят покупку на паузу, — объясняет Александр Астахов, аналитик рынка недвижимости, директор по маркетингу компании "Квадротека". — Если у вас инвестиционно-сберегательное вложение, и вы планируете продать недвижимость через 5-10 лет — вы всё равно окажетесь в плюсе. Даже если мы заходим в очередной виток снижения цен в 3-4 года, не вижу ничего страшного.
Как бы что не падало, сделки всегда идут, люди всегда нуждаются в улучшении жилищных условий».
Наталья Голубева, управляющий филиалом «Банк Уралсиб» в Новосибирске, убеждена, что в данный момент наблюдается тренд на снижение цен. В этой ситуации торопиться покупать жилье не стоит. Люди откладывают покупку, и это — разумно, тем более, если речь идет о приобретении «вторичного» жилья. Цены на «вторичку» в последнем квартале 2022 года в среднем по стране снизились примерно на 5-7 %, большая часть аналитиков ожидает в 2023 году дальнейшей коррекции цен в среднем на 15-20 %.
Что же касается новостроек, то сейчас хорошее время для покупки недвижимости у застройщиков.
В данном сегменте вряд ли можно ожидать снижения цен в связи с ростом себестоимости строительства, в том числе и объектов социальной инфраструктуры. Сейчас застройщики предлагают различные акции, а банки — выгодные ставки по ипотеке, в том числе и в рамках госпрограмм. И этим нужно пользоваться.
Сергей Николаев отметил, что в Новосибирске существует «навес» из инвестиционных квартир. Их около 15 000-17 000. Последний опрос ВЦИОМ показывает, что в недвижимость вкладывается 50 % населения и 17 % — в земельные участки.
Денис Гузенко, руководитель подразделения продаж «Брусники», отметил, что в 2022 году даже не пытался продать ничего из личных активов, потому как прирост стоимости жилья составил 15 % в сравнении с прошедшим годом, а уровень инфляции — около 20-25 процентов. При этом он считает вложение в недвижимость лучшим вариантом, чем депозит, так как разница в выгоде примерно в 30–50 процентов: «У любого инвестора 30 % портфеля всегда находится в недвижимости. Это общемировая тенденция, не в Новосибирске дело».
Виктория Панькова, заместитель управляющего «Абсолют Банка» советует: «Мой совет тем, для кого актуальна покупка квартиры в ипотеку — подайте заявку и узнайте заранее максимальную доступную сумму займа. Это поможет определиться с ценовым диапазоном доступного вам жилья. У нас можно подать заявку на ипотеку онлайн, на сайте банка. Это абсолютно бесплатно. В срок от 20 минут вы получите решение, — предлагает Виктория. — Те сибиряки, которые хотят купить жилье и могут себе это позволить по доходам, предпочитают не откладывать этот вопрос в долгий ящик. Большинство потенциальных заемщиков отлично понимают, что цены на недвижимость в последние годы стабильно растут. Так, средняя цена квадратного метра готовых квартир в Новосибирске за год увеличилась с 95 тысяч рублей до 103 тысяч, средняя цена квадратного метра в новостройках — со 102 до 120 тысяч рублей. Предпосылок для снижения цен в 2023 году нет: стройматериалы и рабочая сила тоже не дешевеют».
В 2022 году в «Абсолют Банке» не наблюдали спада заявок на ипотечное кредитование.
Выгодные ставки по ипотеке
Практически 90 % застройщиков в 2022 году подключились к субсидии 0,1 % на весь срок кредитования. Например, семейную ипотеку на 20 лет можно было оформить с платежом не в 30 000 рублей под ставку 5,7 %, а в 15 000 рублей по ставке 0,1 % с субсидией от застройщика.
«В условиях снижения реальной платежеспособности покупателей "Брусника" совместно с банками-партнёрами стимулировала продажи, предлагая субсидированные ипотечные программы, траншевую ипотеку, обмен жилья с проживанием до сдачи новостройки, — делится Денис Гузенко, руководитель подразделения продаж "Брусники". — Количество сделок с использованием ипотеки увеличилось с 52 % в 2021 до 60 % в 2022 году».
Алексей Сержанов, директор отделения развития One Company, никогда не видел на рынке недвижимости такого аукциона неслыханной щедрости с точки зрения ипотечных предложений в 2022 году: «Сейчас никто не может дать такие условия. Мы уходим от около-нулевых ставок. Такие программы были сформированы в интересах потребителя, но это отражалось на цене квартир. Если клиент планировал весь срок, например 20 лет, пользоваться ипотечным кредитом — для него это предложение было колоссально с точки зрения выгоды, платёж мог быть ниже практически в два раза».
Дальнейший рост или снижение ставок зависит от Центрального банка, от значения ключевой ставки. Наталья Голубева, управляющий филиалом «Банк Уралсиб» в Новосибирске, приводит такие цифры: « У нас ставка по программе гос.поддержки в 4 квартале 2022 года составила 5,6 %, а с января 2023 она поднялась до 7,59 % и в тоже время ставка остается выгодной, мы не наблюдаем падение спроса».
Марина Олехова, ипотечный брокер агентства "Доверие", уверена, что процентные ставки будут расти, но на сегодняшний день они остаются привлекательными: на «вторичку» — от 10,5 % до 13 % годовых, на «первичку» — по семейной ипотеке — от 3,2 процента. Интересные ставки на индивидуальное жилищное строительство — не более 8 %. По семейной ипотеке можно построить дом под 5,5 %.
В банках существует практика индивидуального подхода в рамках клиентского опыта лояльности. «Не стоит забывать, — подчеркивает Марина Олехова, — что у ряда банков есть ещё программа "Купить ставку", то есть можно за деньги снизить процентную ставку. Это будет развиваться».
Виктория Панькова, заместитель управляющего «Абсолют Банк», считает, что драйверами программы с госсубсидированием на первичном рынке остаются «Госпрограмма 2020-2023» и «Семейная ипотека»: «У нас в 2022 году доля сделок по госпрограммам составила 30 % от общего числа. В начале 2023 года она увеличилась до 38 %. Среди причин — повышение доступности "Семейной ипотеки". Теперь её могут оформить семьи с двумя детьми, которые не достигли 18 лет. Минимальная ипотечная ставка — 4,5% годовых по госпрограмме "ИТ-ипотека", но будем откровенны: она не обрела массовую популярность из-за ряда ограничений. Сделки по ней остаются единичными».
Лариса Самойлова, руководитель агентства «Вместе», президент «Новосибирской ассоциации риелторов», вспоминает: «В 2017 году первая господдержка была порядка 11,2 %. Как показывает опыт, даже 12 % — это достаточно рабочая ставка. Люди спокойно её воспринимают. В условиях взлета ставок распространенное мнение: "До 12 опустится — будут покупать". В этом сегменте мы можем спокойно работать».
Алексей Сержанов, директор отделения развития One Company, делится настроениями на рынке, преобладавшими в конце прошлого года: «Всё очень плохо: отменяют госпрограмму, запрещают субсидирование около-нулевых ставок. Но когда мы посмотрели в январские продажи, поняли, что не так все плохо. Во-первых, госпрограмму продлили, хоть и по более высокой ставке 8 % — клиентами это воспринимается нормально. Во-вторых, количество людей, которые могут оформить семейную ипотеку, увеличилось. Например, если у вас ребёнок, которому до 18 лет, вы можете попасть в категорию льготников, хотя раньше только при определенном условии. В-третьих, субсидирование ставок полностью не отменено и в каком-то виде есть у многих застройщиков».
Ипотека для мобилизованных
Есть данные, что крупные банки начали отказывать в ипотеке семьям мобилизованных. Представители «Банк Уралсиб» опровергли эту информацию. При подаче заявки и заполнении анкетных данных отсутствуют параметры о прохождении военной службы. Но Марина Олехова, ипотечный брокер агентства «Доверие», утверждает, что среди 30 банков Новосибирска всё же есть такие, где требуют военный билет. Это является обязательным условием.
Александр Астахов, аналитик рынка недвижимости, директор по маркетингу компании «Квадротека» убеждён, что спрос со стороны домохозяйств с мобилизованными не оказывает значительного влияния на рынок: «У семьи мобилизованного фокус на другом. Им в данный момент важнее жизнь и здоровье близкого, поэтому им сейчас не до рынка недвижимости. При этом мобилизованных в Новосибирской области в 2022 году не больше трёх тысяч, и из трёх тысяч домохозяйств в ближайший год потребность в совершении сделок с недвижимостью максимум у 5 % от общего числа».
Несмотря на то, что на рынок это существенно не повлияло, порядка 20 % ипотечных сделок было на паузе до тех пор, пока законодательство не было приведено в соответствие с указом о мобилизации.
Сергей Николаев, независимый аналитик, привёл информацию о том, что у многих застройщиков процесс оформления ипотеки для мобилизованных завис. Для эконом-сегмента всё закончилось месяца через два после указа о частичной мобилизации, а у бизнес-сегмента продолжалось дольше.
Что покупать
После указа о частичной мобилизации, позиция продавца и покупателя на рынке изменилась: рынок перешёл к покупателю. Предложение превышает спрос, но есть некоторые дефицитные сегменты.
«Меньше всего просел эконом, больше всего — бизнес-класс. В тренде самые дешевые и самые дорогие квартиры, которые расположены в элитных локациях. Цены на остальные виды жилья будут снижаться», — прогнозирует Сергей Николаев.
В 2022 по сравнению с 2002 годом количество построенного жилья из кирпича снизилось с 68 % до 4 %. Происходит вытеснение кирпичного строительства каркасно-монолитным. «Кто хочет быть уверенным, что жилье продастся в будущем, — покупайте в кирпиче», — советует всем Сергей Николаев.
Самые дешевые квартиры продаются сейчас в Калининском районе, в Пашино, в Оби. В «защиту» окраины аналитик привёл такой аргумент: «Люди, которые живут в Пашино и на Родниках, Снегирях, встают в одну и ту же пробку с разницей в 5 минут. Они предпочитают постоять лишние 15 минут в пробке, и при этом купить квартиру на 15 % дешевле».
Итоги
Начиная с 2018 года, в Новосибирской области отмечается рост ввода жилья. В 2022 году Новосибирск выпал из десятки, уступив Тюменской области, но если посчитать всё, что ввели в декабре, то региону удалось сохранить позиции.
По данным за 10 лет в разрезе объема ввода в квадратных метрах, на первом месте по Новосибирской области «Вира Строй», на втором — «Брусника».
Сегодня рынок новостроек находится на спаде. Около 30 % проектов недвижимости должны были запуститься, но были поставлены на паузу. Предложение превышает спрос, при этом доступность жилья снизилась.
На рынке сформировался дефицит в определённых сегментах: готовые квартиры, жильё в малоэтажках и в низкой ценовой нише, в кварталах с определённой локацией и развитой инфраструктурой.
Несмотря на все особенности, пришло время рынка покупателя. Ипотека в стране стала адресной. Поэтому эксперты рекомендуют не бояться предлагать застройщикам свои условия и торговаться.
