Примерное время чтения: 17 минут
258

Рынок недвижимости в турбулентное время: итоги, прогнозы и план действий

Как политическая ситуация в мире, законодательные изменения и общественное настроение повлияли на рынок недвижимости в Новосибирской области, выясняли на круглом столе в редакции Сиб.фм.

Сергей Николаев, независимый аналитик, привёл статистические данные за 2022 год: зафиксировано падение продаж на 25 %, количество ипотечных кредитов снизилось на 28 %, ввод жилья в Новосибирске упал на 21,5 %. При этом увеличилось число непроданных квартир на 68 %, цены на квадратные метры выросли на 15 %, на частные дома — на 21 %, арендные ставки увеличились на 12 %.

С чем связаны такие цифры, обсудили подробно застройщики и банкиры, риелторы и эксперты в сфере недвижимости.

 

Динамика цен на недвижимость

Ориентируясь на данные портала Дом.рф и сравнивая 2021 и 2022 годы, можно увидеть, что в 2022 году продаж было больше только в марте. При этом спрос вырос на фоне информации о повышении цен в апреле. Но если сегодня брать среднюю ставку по ипотеке на «первичку», то она уменьшилась по отношению к марту. Пик цен на новостройки пришёлся на июнь, потом стоимость начала снижаться.

Фото: Сиб.фм

До роста цен в апреле ввели льготную ипотеку, что позволило приобрести недвижимость по более низким ценам, чем сегодня.

«Если льготную ипотеку отменят, то рынок недвижимости Новосибирска встанет где-то на 3 квартала», — считает Сергей Николаев.

 

Фото: Сиб.фм

Александр Астахов, аналитик рынка недвижимости, директор по маркетингу компании «Квадротека», обратил внимание, что до 2019 года цены на новостройки были ниже, чем на вторичное жильё. В 2019 году они сравнялись, а потом начался стремительный рост стоимости на квадратные метры в новом жилье. Но в 2022-2023 годах динамика цен на новостройки замедлилась и начала снижаться.

Фото: Сиб.фм

Виктория Панькова, заместитель управляющего «Абсолют Банка» отметила тенденцию к росту среднего чека: «Во втором полугодии 2022 года средний чек по собственным программам банка составил 3,2 млн рублей, по госпрограммам — 4,2 млн рублей. В начале 2023 года и та, и другая суммы увеличились. Средний чек по собственным программам достиг 4,5 млн рублей, средний чек по госпрограммам — 4,65 млн рублей. Это связано не только с ростом цен на недвижимость, но и с тем, что сибиряки чаще выбирали жилье в сегменте "эконом плюс" и выше, а также с большим метражом».

Откладывать или вкладывать

Сейчас уровень долевого участия в строительстве упал на 20-25 процентов. Эксперты называют основным мотивом откладывания покупки жилья в 2022 году волнение, неуверенность в ситуации.

«Поскольку зачастую привлекаются заёмные деньги, люди ставят покупку на паузу, — объясняет Александр Астахов, аналитик рынка недвижимости, директор по маркетингу компании "Квадротека". — Если у вас инвестиционно-сберегательное вложение, и вы планируете продать недвижимость через 5-10 лет — вы всё равно окажетесь в плюсе. Даже если мы заходим в очередной виток снижения цен в 3-4 года, не вижу ничего страшного.

Как бы что не падало, сделки всегда идут, люди всегда нуждаются в улучшении жилищных условий».

Фото: Сиб.фм

Наталья Голубева, управляющий филиалом «Банк Уралсиб» в Новосибирске, убеждена, что в данный момент наблюдается тренд на снижение цен. В этой ситуации торопиться покупать жилье не стоит. Люди откладывают покупку, и это — разумно, тем более, если речь идет о приобретении «вторичного» жилья. Цены на «вторичку» в последнем квартале 2022 года в среднем по стране снизились примерно на 5-7 %, большая часть аналитиков ожидает в 2023 году дальнейшей коррекции цен в среднем на 15-20 %.

Что же касается новостроек, то сейчас хорошее время для покупки недвижимости у застройщиков.

В данном сегменте вряд ли можно ожидать снижения цен в связи с ростом себестоимости строительства, в том числе и объектов социальной инфраструктуры. Сейчас застройщики предлагают различные акции, а банки — выгодные ставки по ипотеке, в том числе и в рамках госпрограмм. И этим нужно пользоваться.

Сергей Николаев отметил, что в Новосибирске существует «навес» из инвестиционных квартир. Их около 15 000-17 000. Последний опрос ВЦИОМ показывает, что в недвижимость вкладывается 50 % населения и 17 % — в земельные участки.

Фото: Сиб.фм

Денис Гузенко, руководитель подразделения продаж «Брусники», отметил, что в 2022 году даже не пытался продать ничего из личных активов, потому как прирост стоимости жилья составил 15 % в сравнении с прошедшим годом, а уровень инфляции — около 20-25 процентов. При этом он считает вложение в недвижимость лучшим вариантом, чем депозит, так как разница в выгоде примерно в 30–50 процентов: «У любого инвестора 30 % портфеля всегда находится в недвижимости. Это общемировая тенденция, не в Новосибирске дело».

Виктория Панькова, заместитель управляющего «Абсолют Банка» советует: «Мой совет тем, для кого актуальна покупка квартиры в ипотеку — подайте заявку и узнайте заранее максимальную доступную сумму займа. Это поможет определиться с ценовым диапазоном доступного вам жилья. У нас можно подать заявку на ипотеку онлайн, на сайте банка. Это абсолютно бесплатно. В срок от 20 минут вы получите решение, — предлагает Виктория. — Те сибиряки, которые хотят купить жилье и могут себе это позволить по доходам, предпочитают не откладывать этот вопрос в долгий ящик. Большинство потенциальных заемщиков отлично понимают, что цены на недвижимость в последние годы стабильно растут. Так, средняя цена квадратного метра готовых квартир в Новосибирске за год увеличилась с 95 тысяч рублей до 103 тысяч, средняя цена квадратного метра в новостройках — со 102 до 120 тысяч рублей. Предпосылок для снижения цен в 2023 году нет: стройматериалы и рабочая сила тоже не дешевеют».

В 2022 году в «Абсолют Банке» не наблюдали спада заявок на ипотечное кредитование.

Выгодные ставки по ипотеке

Практически 90 % застройщиков в 2022 году подключились к субсидии 0,1 % на весь срок кредитования. Например, семейную ипотеку на 20 лет можно было оформить с платежом не в 30 000 рублей под ставку 5,7 %, а в 15 000 рублей по ставке 0,1 % с субсидией от застройщика.

Фото: Сиб.фм

«В условиях снижения реальной платежеспособности покупателей "Брусника" совместно с банками-партнёрами стимулировала продажи, предлагая субсидированные ипотечные программы, траншевую ипотеку, обмен жилья с проживанием до сдачи новостройки, — делится Денис Гузенко, руководитель подразделения продаж "Брусники". — Количество сделок с использованием ипотеки увеличилось с 52 % в 2021 до 60 % в 2022 году».

 

Фото: Сиб.фм

Алексей Сержанов, директор отделения развития One Company, никогда не видел на рынке недвижимости такого аукциона неслыханной щедрости с точки зрения ипотечных предложений в 2022 году: «Сейчас никто не может дать такие условия. Мы уходим от около-нулевых ставок. Такие программы были сформированы в интересах потребителя, но это отражалось на цене квартир. Если клиент планировал весь срок, например 20 лет, пользоваться ипотечным кредитом — для него это предложение было колоссально с точки зрения выгоды, платёж мог быть ниже практически в два раза».

Дальнейший рост или снижение ставок зависит от Центрального банка, от значения ключевой ставки. Наталья Голубева, управляющий филиалом «Банк Уралсиб» в Новосибирске, приводит такие цифры: « У нас ставка по программе гос.поддержки в 4 квартале 2022 года составила 5,6 %, а с января 2023 она поднялась до 7,59 % и в тоже время ставка остается выгодной, мы не наблюдаем падение спроса».

 

Фото: Сиб.фм

Марина Олехова, ипотечный брокер агентства "Доверие", уверена, что процентные ставки будут расти, но на сегодняшний день они остаются привлекательными: на «вторичку» — от 10,5 % до 13 % годовых, на «первичку» — по семейной ипотеке — от 3,2 процента. Интересные ставки на индивидуальное жилищное строительство — не более 8 %. По семейной ипотеке можно построить дом под 5,5 %.

В банках существует практика индивидуального подхода в рамках клиентского опыта лояльности. «Не стоит забывать, — подчеркивает Марина Олехова, — что у ряда банков есть ещё программа "Купить ставку", то есть можно за деньги снизить процентную ставку. Это будет развиваться».

Виктория Панькова, заместитель управляющего «Абсолют Банк», считает, что драйверами программы с госсубсидированием на первичном рынке остаются «Госпрограмма 2020-2023» и «Семейная ипотека»: «У нас в 2022 году доля сделок по госпрограммам составила 30 % от общего числа. В начале 2023 года она увеличилась до 38 %. Среди причин — повышение доступности "Семейной ипотеки". Теперь её могут оформить семьи с двумя детьми, которые не достигли 18 лет. Минимальная ипотечная ставка — 4,5% годовых по госпрограмме "ИТ-ипотека", но будем откровенны: она не обрела массовую популярность из-за ряда ограничений. Сделки по ней остаются единичными».

 

Фото: Сиб.фм

Лариса Самойлова, руководитель агентства «Вместе», президент «Новосибирской ассоциации риелторов», вспоминает: «В 2017 году первая господдержка была порядка 11,2 %. Как показывает опыт, даже 12 % — это достаточно рабочая ставка. Люди спокойно её воспринимают. В условиях взлета ставок распространенное мнение: "До 12 опустится — будут покупать". В этом сегменте мы можем спокойно работать».

Алексей Сержанов, директор отделения развития One Company, делится настроениями на рынке, преобладавшими в конце прошлого года: «Всё очень плохо: отменяют госпрограмму, запрещают субсидирование около-нулевых ставок. Но когда мы посмотрели в январские продажи, поняли, что не так все плохо. Во-первых, госпрограмму продлили, хоть и по более высокой ставке 8 % — клиентами это воспринимается нормально. Во-вторых, количество людей, которые могут оформить семейную ипотеку, увеличилось. Например, если у вас ребёнок, которому до 18 лет, вы можете попасть в категорию льготников, хотя раньше только при определенном условии. В-третьих, субсидирование ставок полностью не отменено и в каком-то виде есть у многих застройщиков».

Ипотека для мобилизованных

Есть данные, что крупные банки начали отказывать в ипотеке семьям мобилизованных. Представители «Банк Уралсиб» опровергли эту информацию. При подаче заявки и заполнении анкетных данных отсутствуют параметры о прохождении военной службы. Но Марина Олехова, ипотечный брокер агентства «Доверие», утверждает, что среди 30 банков Новосибирска всё же есть такие, где требуют военный билет. Это является обязательным условием.

 

Фото: Сиб.фм

Александр Астахов, аналитик рынка недвижимости, директор по маркетингу компании «Квадротека» убеждён, что спрос со стороны домохозяйств с мобилизованными не оказывает значительного влияния на рынок: «У семьи мобилизованного фокус на другом. Им в данный момент важнее жизнь и здоровье близкого, поэтому им сейчас не до рынка недвижимости. При этом мобилизованных в Новосибирской области в 2022 году не больше трёх тысяч, и из трёх тысяч домохозяйств в ближайший год потребность в совершении сделок с недвижимостью максимум у 5 % от общего числа».

Несмотря на то, что на рынок это существенно не повлияло, порядка 20 % ипотечных сделок было на паузе до тех пор, пока законодательство не было приведено в соответствие с указом о мобилизации.

Сергей Николаев, независимый аналитик, привёл информацию о том, что у многих застройщиков процесс оформления ипотеки для мобилизованных завис. Для эконом-сегмента всё закончилось месяца через два после указа о частичной мобилизации, а у бизнес-сегмента продолжалось дольше.

Что покупать

 

Фото: Сиб.фм

После указа о частичной мобилизации, позиция продавца и покупателя на рынке изменилась: рынок перешёл к покупателю. Предложение превышает спрос, но есть некоторые дефицитные сегменты.

«Меньше всего просел эконом, больше всего — бизнес-класс. В тренде самые дешевые и самые дорогие квартиры, которые расположены в элитных локациях. Цены на остальные виды жилья будут снижаться», — прогнозирует Сергей Николаев.

 

Фото: Сиб.фм

В 2022 по сравнению с 2002 годом количество построенного жилья из кирпича снизилось с 68 % до 4 %. Происходит вытеснение кирпичного строительства каркасно-монолитным. «Кто хочет быть уверенным, что жилье продастся в будущем, — покупайте в кирпиче», — советует всем Сергей Николаев.

Самые дешевые квартиры продаются сейчас в Калининском районе, в Пашино, в Оби. В «защиту» окраины аналитик привёл такой аргумент: «Люди, которые живут в Пашино и на Родниках, Снегирях, встают в одну и ту же пробку с разницей в 5 минут. Они предпочитают постоять лишние 15 минут в пробке, и при этом купить квартиру на 15 % дешевле».

Итоги

 

Фото: Сиб.фм

Начиная с 2018 года, в Новосибирской области отмечается рост ввода жилья. В 2022 году Новосибирск выпал из десятки, уступив Тюменской области, но если посчитать всё, что ввели в декабре, то региону удалось сохранить позиции.

По данным за 10 лет в разрезе объема ввода в квадратных метрах, на первом месте по Новосибирской области «Вира Строй», на втором — «Брусника».

Сегодня рынок новостроек находится на спаде. Около 30 % проектов недвижимости должны были запуститься, но были поставлены на паузу. Предложение превышает спрос, при этом доступность жилья снизилась.

На рынке сформировался дефицит в определённых сегментах: готовые квартиры, жильё в малоэтажках и в низкой ценовой нише, в кварталах с определённой локацией и развитой инфраструктурой.

Несмотря на все особенности, пришло время рынка покупателя. Ипотека в стране стала адресной. Поэтому эксперты рекомендуют не бояться предлагать застройщикам свои условия и торговаться.

Оцените материал
Оставить комментарий (0)

Топ-5 читаемых


Самое интересное в регионах