Однако оптимистичная на первый взгляд статистика вовсе не означает, что новосибирцы решили свои жилищные проблемы. Сегодня только 15% населения может позволить себе покупку квартиры, и число таких людей будет уменьшаться. На это во многом будет влиять надвигающийся кризис. Готовы ли застройщики к предстоящему спаду в экономике? Как не стать обманутым дольщиком? Эти и другие вопросы обсуждали ведущие игроки строительного бизнеса Новосибирского региона на прошедшем пресс-завтраке, который организовала газета «АиФ на Оби».
Мыльный пузырь
— С каждым годом мы увеличиваем темпы роста объемов строительства. Это, конечно, хорошо, но кто будет покупать жилье?
Евгений СОКОЛОВ, директор ООО «СибЖилСтройИнвест»:
— Темпы роста строительного рынка уже давно перевалили за 15%. В 2010 году число сданного жилья в области варьировалось в районе 700 кв. метров, в 2011 и 2012 — уже далеко за миллион. Это ненормальное явление. По закону экономики, если любой рынок, будь то недвижимость или оргтехника, растет более чем на 15% в год (цифра грубая и условная), то появляется некий мыльный пузырь. Такое явление неминуемо приведет к снижению спроса на жилье, объемов сдаваемой недвижимости, удешевлению его стоимости и неизбежному кризису. Чем больше рост, тем круче падение, которое может быть отсрочено (скажем, нестабильностью той или иной валюты) или частично демпфировано (например, отсроченным спросом), но оно неизбежно.
Инна СВЕЧНИКОВА, президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения:
— Объемы ввода жилья, выраженные в квадратных метрах, — это показатель, который был актуален еще при советской власти. С его помощью государство определяло, сколько граждан можно обеспечить бесплатными квартирами. Прошло много лет, мы находимся в рыночной экономике, а до сих пор ориентируемся на количество квадратных метров сданной недвижимости. Безусловно, это один из признаков развития экономики, но его надо смотреть совокупно с другими. Мы (и государство в первую очередь) должны волноваться об обеспеченности жильем, а не о росте введенных квадратных метров. Сколько из этого жилья было продано на рынке? Постоянный рост объемов возводимого жилья, стоимость которого не соответствует возможностям основной массы населения, приводит к кризису перепроизводства. Рынок начинает регулировать такие процессы в соответствии с экономическими законами и делает иногда это весьма болезненно.
— Готовы ли застройщики к предстоящему кризису?
Сергей СМОЛИКОВ, руководитель финансово-экономической службы ОАО «Сибакадемстрой»:
— Кризис начинается с банковской системы. В 2008 году банки занимали деньги на Западе с плавающей ставкой и на небольшой срок. Когда же произошел экономический упадок, ставки резко выросли, финансирование прекратилось и строительная отрасль начала испытывать дефицит кредитных ресурсов. Это повлияло на сроки сдачи домов и банкротство многих компаний.
Эдуард ЛЯХОВ, коммерческий директор ЗАО «Строитель»:
— До минувшего кризиса наша компания имела четыре кредитные линии, часть которых была в иностранной валюте. В 2008 году валюта подорожала, и финансовое положение фирмы резко ухудшилось. В одночасье наш успех обернулся убытками. Чтобы этого не повторилось, застройщикам нужно продумать свою спасительную стратегию: брать кредиты в рублях, разработать устойчивую схему сотрудничества с крупнейшими банками и АИЖК. Например, все наши объекты мы возводим с учетом банковского финансирования под залог имеющихся земельных участков, а АИЖК является гарантом по сбыту, т. е. если после сдачи дома какие-то квартиры не будут проданы, агентство выкупит их по заранее установленной цене для нужд муниципалитета или федеральных органов власти.
Юрий МИШАРОВ, исполнительный директор СРО НП «Строители региона»:
— На мой взгляд, далеко не все зависит от застройщиков. Строить-то мы продолжаем, вот только приобретение квартиры до сих пор для многих остается только мечтой. И данную проблему должно решать наше правительство. Например, Федеральным законом предусмотрено всего 43 процедуры, позволяющие получить разрешение на строительство и завершение объекта. Однако во многих регионах их количество перевалило за 190! В итоге примерно 30% стоимости жилья — следствие административных барьеров. На стоимость квадратного метра также влияет цена аренды и покупки земли под строительство. В основном земельные участки предлагает муниципалитет, который увеличивает стоимость земли, чтобы хоть как-то пополнить бюджет. Все эти проблемы мы испытывали до кризиса, но ни одна из них так и не была решена.
Владимир ДЫНЕНКОВ, генеральный директор ЗАО «МК Сибиряк»:
— Если бы не поддержка правительства НСО, нам было бы сложнее преодолеть минувший кризис. Тогда мы были участниками программы господдержки администрации НСО, Сбербанк под госгарантию правительства оформил документы и выдал нам серьезный кредит. При этом администрация компенсировала нам оплату части его процентной ставки. Но в целом эти меры — всего лишь капля в море, в безбрежном океане кризисных проблем.
Вложение с умом
— Кризис неминуемо повлечет за собой рост числа обманутых дольщиков. На что следует обратить внимание, чтобы не стать жертвой долгостроя?
Евгений ГАВРИЛОВ, генеральный директор группы компаний «Химметалл»:
— Если приобретаете квартиру, советую иметь дело только с теми застройщиками, которые работают по 214-ФЗ и предлагают заключение договора долевого участия. Иные документы — предварительный или инвестиционный договор — никакой юридической силы не имеют, и в случае чего доказать свое право в суде вы не сможете. Кроме того, я настоятельно советую не вкладывать в жилье, если его строительство вообще не начиналось. Именно такие объекты больше всего подвержены кризисным явлениям. Идеальное вложение средств — дом, который находится на стадии готовности 60–70%.
Виктор ДЕМИН, генеральный директор ЗАО «Статус-Капитал»:
— Конечно, если здание уже начало возводиться, рисков меньше. Однако в малоэтажном жилье степень готовности не является таким важным фактором. Самое главное здесь — наличие коммуникаций. Если на участке еще не начиналось строительство, но он оснащен газом, водой и электричеством, то есть гарантия, что дом будет достроен.
Алексей ПОНОМАРЕНКО, генеральный директор ООО «ЗемСтройРесурс»:
— Действительно, обеспечение участков коммуникациями — один из важнейших факторов развития каждого коттеджного поселка. Вокруг Новосибирска имеются магистральные мощности, но технологическое присоединение к ним не всегда возможно. Уже несколько лет не строится ничего нового, тогда как количество поселков увеличивается в разы. В последнее время рынок малоэтажного строительства Новосибирска претерпел существенные изменения и сместился целевым образом в сторону готового жилья и выстроенных объектов инфраструктуры на площадках. Но если ставить вопрос о развитии рынка на территории НСО, то до уровня регионов, находящихся в европейской части России, нам далеко. Такая ситуация обусловлена геополитической особенностью Новосибирска. Мы всегда отставали от Москвы на пять-семь лет. Помимо того, не стоит забывать и о том, что во многих субъектах поддержка девелоперских проектов ведется на уровне федеральных и муниципальных властей.
Смотрите также:
- Подписано соглашение между крупнейшими участниками банковского и строительного сектора →
- Сравним цену на жильё по городам России →
- Двойная гарантия для инвесторов →