Ответственность за состояние дома лежит на плечах собственников

     Совет экспертов:

     Карим КАМАЛОВ,

     председатель комитета 

     мэрии Новосибирска 

     по работе с управляющими организациями 

     мэрии города Новосибирска. 

     Николай МАЛАЙ,

     заместитель начальника 

     департамента энергетики, 

     жилищного и коммунального 

     хозяйства города. 

     Андрей КРАСНОВ,

     директор по работе 

     с населением ЗАО «МКС-Новосибирск». 

     Сергей СЛЕТА,

     начальник управления 

     по работе с физлицами ОАО «СИБЭКО».

      Николай МОИСЕЕВ,

     директор УК «Стройком».

     Про безопасность

     — У некоторых новосибирцев все еще сохраняется странная философия: «Квартира — моя, а за порогом — все чужое». Чем это чревато? 

     Николай Малай: Сегодня, к сожалению, не существует четкого механизма привлечения к ответственности собственников за ненадлежащее выполнении своих обязанностей. В соответствии со статьей «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов или помещений» Кодекса РФ об административных правонарушениях штраф  можно наложить только на должностных или юрлиц. Ответственность для граждан  наступает в судебном порядке, когда в суд подает пострадавший сосед или  бездействие приводит к страшным последствиям — разрушению многоквартирного  дома.  

     Андрей Краснов: Сейчас вся ответственность за содержание дома лежит на  управляющих компаниях (УК). Данная ситуация не способствует созданию  цивилизованного рынка управления МКД. Формирование рынка возможно только при  условии законодательно закрепленной ответственности собственника за  надлежащее содержание своего имущества. Бывают просто вопиющие случаи, когда  жильцы, не давая согласия на общем собрании собственников на выполнение  необходимых мероприятий, блокируют работы, от которых зависит безопасность всех  проживающих. В одном доме вышла из строя пожарная автоматика, но жильцы не  хотят восстанавливать ее за свой счет. В итоге пожарные штрафуют УК. Суд, как ни  странно, тоже возлагает ответственность на УК, собственники в стороне. Где логика?

     Как только первого собственника привлекут к ответственности за непринятие или  принятия отрицательного решения по надлежащему содержанию общего имущества  дома, можно будет говорить о том, что в рынок услуг по управлению МКД пришли цивилизованные правила игры.  

     Николай Малай: Я считаю, что назрела необходимость ввести в статью «Об административных правонарушениях» кодекса фразу: «граждане в доле права собственности от штрафа на юридических лиц». И все вопросы закончатся. Например, наложили пожарные штраф 100 тысяч рублей на УК, а та вправе эту сумму расписать на собственников, не принимавших участие в собрании или голосовавших против. Кто платить не желает — приставы взыщут. 

     Про договор

     Андрей Краснов: Также назрела необходимость внести поправки в Жилищный кодекс, по которым собственники не вправе досрочно расторгать договор управления при отрицательном балансе общедомового счета. Многие УК готовы инвестировать в приведение жилого фонда в надлежащее состояние, но, не имея законодательных гарантий возврата вложенных средств, этого не делают. В практике «МКС-Новосибирск» были случаи, когда УК вложила деньги в  дорогостоящий ремонт многоквартирных домов, а жильцы после  окончания ремонта разрывали договор управления и уходили в другую  компанию на более низкий тариф или создавали ТСЖ. 

     Другой вопрос, который должен решить законодатель, — сформировать  требования к обязательному перечню работ по содержанию и ремонту и их  стоимости. Сегодня величину тарифа на ремонт определяют собственники,  исходя исключительно из своего понимания того, какие работы нужны их  дому и финансовых возможностей, что, в свою очередь, часто исключает  работы по обеспечению безопасности проживания. Рекомендации УК  зачастую игнорируются. Назвать такой порядок вещей правильным очень  трудно.  

     Николай Моисеев: Если жители своими действиями или бездействием  не обеспечили безопасность здания и это привело к ущербу, их все-таки можно привлечь к ответственности. Пример: УК предлагает ввести в тариф строчку «сброс снега с кровли», а собственники не желают. Но если по причине схода снега с кровли пострадает пешеход, он имеет право подать в суд на жильцов этого дома. И они должны будут компенсировать затраты на восстановление здоровья пострадавшего. И такие прецеденты в городе есть. 

     Про возмещение ущерба

     Карим Камалов: Вскоре должны выйти постановления Правительства РФ, обязывающие собственников надлежащим образом содержать свой дом и управлять им. Предполагаемая в рамках этих постановлений материальная ответственность — до 3 млн рублей. Собственников обяжут возмещать ущерб, если в случае  непредвиденных ситуаций произошло разрушение или вывод из строя  помещения. Вот недавно сосед сверху затопил мою квартиру. Оказались  испорченными подвесные потолки, обои, пол на сумму более 240 тысяч  рублей. Это как раз такой случай. 

     — Получается, что граждан обяжут платить за все ремонтные  работы по содержанию общих помещений? А если они просто не  смогут? 

     Карим Камалов: Это станет обязательным условием при заключении  договора между УК и собственником квартиры. Я думаю, муниципалитеты  будут утверждать перечень обязательных работ и их стоимость. 

 Николай Малай: Думаю, для капремонта дома жильцам все равно будет оказываться господдержка. Другое дело, что ее объем снизится, но это нормально. Никто ведь не ждет от государства денег на содержание и ремонт своего автомобиля. А почему содержание общего имущества дома должен кто-то обеспечивать? 

      Про госпрограммы

     — Что собственники могут сделать для своего дома? Как попасть в программу по капремонту в городе?

     Николай Моисеев: Попасть в госбюджет непросто. Сроки подачи документов сжаты. Не все УК могут быстро отработать сложные моменты, например, провести общее собрание, на котором собственники примут правильное решение. У многих сохранился совковый иждивенческий менталитет. Яркий пример: дом на ул. Выборной, 99/4, сдан в  2009 году. Там живут люди, которых переселили из ветхого и аварийного жилья. За  три года они разбили стены, стекла в подъездах, изрисовали стены и лифты,  вырвали почтовые ящики. Такого вандализма я еще нигде не видел. Получается,  они не хотят жить в хороших условиях? В Новосибирске доля ветхого жилого фонда  велика. Многие дома отремонтировать невозможно. И правильно, что  правительство РФ приняло решение не ремонтировать, а сносить такие дома.  Капремонт жильцы должны делать в основном за свой счет. 

     — Сколько счетчиков должно быть в каждой квартире? И чем грозит их  отсутствие? 

      Николай Малай: В этом году будут внесены изменения в 306-е Правила, которые  предусмотрят санкции, если придомовые приборы учета не будут установлены.  Думаю, жильцам придется платить по увеличенному нормативу, а возможно, не по  нормативу, а по факту потребления, зафиксированному общедомовым счетчиком. У  дисциплинированного собственника в квартире должно стоять несколько  индивидуальных приборов учета: электросчетчик, счетчик горячей и холодной воды.  Если есть газоснабжение, то еще и на газе.  

     — На какую господдержку можно рассчитывать в 2012 году?

     Николай Малай: Тот, кто позаботился об этом в прошлом году, попал в  муниципальные программы и сэкономит от 95 до 60% на стоимости работ при  капремонте, в том числе и за счет госбюджета.

     Карим Камалов: Чтобы попасть в программу по капремонту, собственникам необходимо провести общее собрание и принять решение (более 2/3 голосов) о желании участвовать в капремонте на условиях софинансирования. Речь идет не только о комплексном ремонте. Чем будет выше доля финансирования собственников, тем больше вероятность попадания в программу. 

     Андрей Краснов: Есть еще условие: оплата по счетам ЖКХ у дома должна стремится к 100%. Должникам претендовать бесполезно. После собрания инициативной группе следует обратиться в УК, чтобы договориться по смете — говоря проще, о стоимости работ, а также использовании денежных остатков, накопленных ранее на счете. Существует миф, что УК не заинтересованы в участии в муниципальных программах, так как они на них не зарабатывают. Это не так. УК заинтересованы в проведении ремонта — чем лучше состояние дома, тем легче работать. В прошлом году наша компания по разным муниципальным программам смогла привлечь 88 млн рублей дополнительных средств, которые пошли на жилой фонд. Состояние домов стало лучше, жить там стало приятно — люди довольны.  

     Про оплату

     — Какова ответственность собственников за несвоевременную оплату услуг ЖКХ?

     Сергей Слета: Если люди не будут вовремя и в полном объеме оплачивать жилищно-коммунальные услуги, то качественно провести реформу ЖКХ, о которой так много говорится в последнее время, будет невозможно. Платежная дисциплина — вопрос серьезный. Действующее законодательство в этом вопросе излишне либерально: человек может не платить за коммунальные услуги годами и при этом пользоваться всеми благами цивилизации. Работа по взысканию задолженности и пени через суд, к сожалению, не дает ожидаемого эффекта, а долги продолжают расти.  

     Николай Моисеев: Даже если ресурсоснабжающая организация или УК выиграет дело, судебные приставы зачастую не могут ничего взять с должника — в квартире одни тараканы. Если часть жильцов не оплачивает счета, то УК не  получает прибыль, содержит дом на свои средства. При этом долг энерго- и  ресурсоснабжающим организациям накапливается и УК оказывается  банкротом. Вовсе не потому, что она плохая, а потому что люди не платят.  Есть определенные меры борьбы со злостными неплательщиками: мы  можем приостановить услугу, которая не оплачивается, например горячее  водоснабжение. Но только в том случае, если в доме есть техническая  возможность — разводка. В подавляющих объектах жилого фонда горячую  воду можно отключить только в квартире. Для этого сантехник сначала  отключает в подвале стояк, потом в квартире отпиливает болгаркой часть  трубы и ставит заглушку. Но некоторые жильцы в квартиру просто не  впускают. Получается, ответственность наступает только в судебном  порядке. Причем должниками бывают вполне состоятельные люди,  имеющие хорошую машину, дачу. Пенсионеры часто говорят, что у них нет возможности платить по счетам, ведь субсидию человеку дают на 18 квадратных метров. А живут они вдвоем или даже в одиночку в трехкомнатной квартире. Но окна у них пластиковые. Странные рассуждения. Ведь если нет возможности содержать машину, люди ее продают. Большую квартиру тоже можно продать и купить однокомнатную, а на полученные от продажи средства съездить куда-нибудь отдохнуть, поправить здоровье или просто несколько лет, как говорится, ни в чем себе не отказывать.  

     Сергей Слета: Действующее законодательство (Жилищный кодекс РФ, ст. 90) предусматривает процедуру выселения граждан в судебном порядке, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 

Николай Моисеев: Проблtма задолженностей по платежам не юридическая, а нравственная. В цивилизованных странах плата за услуги ЖКХ является обязательной. Наших еще нужно воспитывать.

     — Кто в ответе за качество предоставляемых коммунальных услуг?     

     Сергей Слета: В многоквартирных жилых домах ответственность за качество предоставляемых коммунальных услуг, в соответствии с действующим законодательством, возложена на исполнителя коммунальных услуг (управляющую организацию или ТСЖ). Дело в том, что ресурсоснабжающая организация (ОАО «СИБЭКО») отвечает за поставку коммунальных ресурсов — тепловой энергии и горячей воды — только до стен многоквартирного дома. За стенами жилого дома расположена зона ответственности управляющей организации или ТСЖ. Именно сотрудники УО или ТСЖ обязаны обеспечить комфортные условия проживания граждан в своих квартирах, предоставляя потребителям коммунальные услуги по отоплению и горячему водоснабжению надлежащего качества. Таким образом, в случае возникновения вопросов по размеру начислений, качеству коммунальных услуг или необходимостью перерасчетов необходимо обращаться в управляющую организацию (ТСЖ). 

     — Могут ли соседи привлечь к ответственности злостных должников?

     Николай Малай: Для этого необходимо создать совет дома. Председатель совета для защиты прав жильцов (имея  доверенность) может обращаться в органы местного самоуправления и  суды. В заявлении должны быть указаны факты нарушения интересов и  прав других жильцов. Это касается и тех случаев, когда жильцы  определенных квартир годами не платят за услуги ЖКХ и остальным  приходится платить за них. Администрация района должна рассмотреть  заявление, проверить факты и выдать нарушителю предписание. Если  ничего не изменится за определенный срок, его квартира по решению суда  будет продана с торгов. Часть денег пойдет в счет возмещения ущерба,  остальное получит должник. 

      В Новосибирске есть прецедент, когда собственник лишался своей  квартиры и за другие нарушения. Например, в Калининском районе  гражданка содержала 40 кошек в однокомнатной квартире. Даже в подъезде был стойкий неприятный запах. С подачи соседей, в соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса, было возбуждено дело. В итоге квартира была продана с торгов. 

     Карим Камалов: За первые месяцы 2012 года от новосибирцев поступило 187 обращений по поводу неудовлетворительной работы УК. Однако только пять домов решились поменять компанию. Остальные заявление забрали. 

     Нужно, чтобы УК не стеснялись говорить жильцам о том, что невозможно обеспечить надлежащее содержание жилья, если граждане не платят, или установили очень низкий тариф. Чтобы найти УК, которая бы согласилась принять потом проблемный дом, районная администрация должна рассчитать тариф надлежащего содержания дома и провести конкурс. Если желающих не найдется, повысить тариф не менее чем на 10% и снова провести конкурс. И так — пока тариф не устроит какую-нибудь УК. Если граждане не хотят платить УК, пусть берут управление в свои руки, то есть создают ТСЖ или переходят на непосредственное управление. В последнем случае обслуживать дом, если в нем больше 12 квартир, все равно должна УК. 

     Разговор с профессионалом 

     Директор ООО «Служба Заказчика ЖКХ Ленинского района» МУХАЧЕВ Виталий Алексеевич:

     «Нужно в корне менять подход и к содержанию жилья, и к проведению капитального и текущего ремонтов. Сегодня эти вопросы отданы на утверждение собственнику. Председатели ТСЖ и совета дома в силу свой технической и экономической подготовки не могут рассматривать эти вопросы профессионально. Должен быть законодательно утвержден плановый, экономически обоснованный тариф по текущему содержанию жилья. Есть установленные правительством правила текущего содержания и обслуживания жилья, нормы обслуживания, постановлением № 1077 утвержден и размер оплаты. Мы должны честно сказать людям, сколько стоит обслуживание жилья. Пора прекратить игру в перетягивание каната между собственником и УК — сколько услуг и за какие деньги выполнять работы по содержанию жилья. Главным критерием должен стать экономический расчет. Иначе будет беда! 

     Абсолютное большинство жильцов уже понимает, что конструктивные элементы дома требуют ремонта. Например, в 2007 и 2008 годах ни в одном из 528 домов нашей УК собственники не принимали решений об участии в капремонте за счет своих средств. В 2009 году мы выполнили таких работ на 20 млн, в 2010 — на 40 млн, а вот в 2011 году — уже более чем на 80 млн. Понимание необходимости нести финансовую ответственность за свое жилье растет. Поэтому не нужно менять правила игры и реформировать систему, которую население стало понимать и принимать. 

     Например, старшая по дому на Титова, 22, спокойно, год за годом, добивается принятия решений собственниками по замене обветшавших инженерных систем. В течение трех последних лет выполнили герметизацию ввода в ИТП (индивидуальный тепловой пункт), провели электромонтажные работы, заменили часть системы горячего и холодного водоснабжения. Постепенно они приводят свой дом в порядок».

Смотрите также:

• Доплата за холодную зиму. Как считается корректировка начислений по ЖКХ? →
• ... Можно платить за услуги в обход управляющей компании? →
• ...Откуда набираются долги за коммуналку? →