Рынок жилой недвижимости Новосибирска переживает падение, вызванное «идеальным штормом» из-за высокой ключевой ставки и ужесточения правил выдачи льготной ипотеки. О том, когда ждать перемен, почему четвертый мост не решит всех транспортных проблем города и где должен появиться пятый, в интервью Сиб.фм. рассказал депутат Законодательного собрания Новосибирской области, директор ГК «Поляков» Илья Поляков.
— В конце года принято подводить итоги, но сейчас уже первый квартал 2026-го. Как бы вы охарактеризовали текущее состояние рынка жилой недвижимости в Новосибирске: стабилизация, спад или рост?
— Ситуацию на рынке жилищного строительства не только в Новосибирске, но и в России в целом называли по-разному, в том числе «идеальным штормом». Я думаю, это похоже на точное определение, так как совпали сразу несколько глобальных негативных факторов.
В первую очередь, конечно, это высокая ключевая ставка. Если люди идут за обычной ипотекой, то фактически сейчас их сдерживает «заградительная» стоимость кредита. Формально ипотека сегодня есть, но можно сказать, что ее и нет. Программы, которые помогали застройщикам продавать жилье, например, по льготной ипотеке, ужесточили. Фактически сегодня осталось очень мало людей, которые подходили бы под льготные критерии.
В целом рост экономики приостановился, усилена налоговая нагрузка. С одной стороны, это повышает себестоимость строительства и отрицательно влияет на покупательскую способность населения. В то же время — формирует отложенный спрос. Мы видим, что в Новосибирске потребность в жилье по-прежнему велика: очень много людей хотят улучшить свои жилищные условия или приобрести первое жилье. Но сегодня для этого нет механизмов. Надеюсь, что сейчас отрасль уже где-то на дне, и снизу нам не постучат. С уменьшением ставки Центрального банка, думаю, ситуация будет улучшаться.
«Рынок покупателя» и эргономика: чего хотят новосибирцы
— Какие вызовы сегодня стоят перед крупными застройщиками?
— Вызовы, которые стояли, не поменялись — они стали более ярко выраженными. Сегодня люди не хотят просто платить за квадратные метры, они хотят покупать определенный образ жизни с продуманной эргономикой. Хотят качественное функциональное жильё, чтобы не переплачивать за лишние квадратные метры. Им нужны недорогие кладовки для хранения сезонных вещей вместо шкафов, занимающих дорогое пространство в квартирах.
Целевая аудитория у каждого проекта разная. Но повсеместно люди хотят красивых дворов, холлов, хорошей охраны. Сейчас так называемый «рынок покупателя», и запросы к застройщикам сильно обострились.
— Спрос сегодня больше движется в спальные районы, в таунхаусы ли все-таки в центр?
— Мы видим рост индивидуального частного строительства. Но я думаю, что это отчасти из-за низкой стартовой базы. И дальше такой темп роста в этом сегменте вряд ли сохранится.
На каждый вид жилья и на каждую локацию — свой покупатель. Стройка — это многодельная история: от социологии до математики. Если у девелоперского коллектива хватает опыта и желания создать именно тот проект, который нужен в конкретной локации, можно рассчитывать на успех, вне зависимости от того, за городом ли это или в центре.
Сегодня у руководства мэрии очень правильная позиция: город должен быть без окраин. Где бы новосибирец ни жил, он должен иметь в доступности полное, а не диетическое «социальное меню»: поликлинику, школу, детсад, спортивные и творческие учреждения. На каждую локацию есть своя аудитория, просто надо понимать, что именно эти люди хотят здесь от девелопера.
Четвертый мост: доделать нельзя бросить
— Четвертый мост — критически важный, долгожданный объект. Но его технический запуск существенно не повлиял на пробки на правом берегу в районе Ипподромской. Как нужно продавить его достройку, чтобы все съезды и инфраструктура были закончены? Имеет ли смысл корректировать что-то с учетом опыта запуска?
— Четвертый мост — это серьезный инфраструктурный проект. Как депутат Законодательного собрания, я могу сказать: все, что зависело от нас, мы выполнили. Проблем в законодательном плане для завершения строительства нет. В концессионном соглашении все прописано, есть надежда, что концессионер выполнит обязательства полностью. В том, что мост с развязками так или иначе достроят, у меня уверенность есть.
Депутатов сейчас больше заботит вопрос — как пойдёт модель платного моста? Будут ли горожане им пользоваться за деньги? Пока он не начнет действовать в платном режиме, никакие соцопросы реальную картину не покажут. Если концессионер станет собирать денег меньше, чем значится в модели, выпадающие доходы должен будет компенсировать областной бюджет. Это вопрос, который предстоит решать, оценив, в каком объеме проявится проблема. И проявится ли.
— Вы, как девелопер, чувствуете ограничения из-за пробок и недоступности районов? Влияет ли это на заморозку строительных проектов?
— Транспортную доступность одним мостом не решить. Это должен быть комплекс мер: надо улучшать общественный транспорт, стимулировать горожан пересаживаться с личных авто, строить новые развязки, развивать инфраструктуру пассажирских перевозок. Ситуация станет лучше, когда полноценно заработает четвертый мост. Также она улучшится, когда до конца достроят и запустят развязки Бугринского моста, он тоже должен работать полноценно.
Развязки и транспортная модель
— Есть ли у вас идеи по конкретным транспортным развязкам, которые городу нужны, но не строятся?
— Городу нужна глобальная транспортная модель. Насколько я знаю, на сегодняшний день ее нет. Только всеобъемлющая модель с детальными расчетами, включая количество машин, живущих людей, перспективные стройки, а также учитывающая возможности «умного» регулирования транспортных потоков, даст научный ответ, где в первую очередь нужны новые развязки. Визуально, на обывательском уровне, все понимают, где они нужны. Вопрос в том, как правильно расставить приоритеты.
Я являюсь жителем Заельцовского района, представляю заельцовцев, как депутат, и, конечно же, понимаю — уже просто кровь из носу нужна развязка на пересечении Жуковского и Мочищенского шоссе, куда выходит транспорт с Красного проспекта и улицы Аэропорт. Сейчас, когда полностью заселятся жилые комплексы, построенные в последние годы возле бывшего аэропорта Северный, нагрузка на ближайшие улицы станет ещё сильней, и эта развязка станет еще актуальней. Но опять же, нужна глобальная модель, чтобы понять, за что браться в первую очередь.
— Эта развязка должна была появиться в рамках мастер-плана развития территории аэропорта. С 2017 года, когда ставилось условие создания мастер-плана, прошло уже почти 10 лет…
— Да, реновация территории бывшего аэропорта должна существенно продвинуть развитие севера Новосибирска. Депутаты, представляющие жителей Центрального округа, предложили обусловить застройку территории аэропорта созданием мастер-плана территории. Этот документ подразумевает детальную проработку вопросов синхронного развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Пока ещё мастер-плана мы не видели. С 2017 года говорим о перспективах освоения земли бывшего аэропорта, но, по всей видимости, финансовая ситуация пока не подходящая для старта такого масштабного проекта. В любом случае, прежде, чем он начнется, задача власти — очень качественно все просчитать.
— Если бы заработал ТРЦ на Танковой, там точно должна была быть двухуровневая развязка?
— На мой взгляд, там должны были предусмотреть двухуровневую развязку, но фактически этого не сделали. Если бы он заработал, это просто разделило бы город на несколько частей. У меня воображения не хватает представить, как бы там двигался транспорт. Таких ошибок при планировании допускать нельзя. Для этого и нужны мастер-планы, нужно обязательно смотреть влияние застройки на сопредельные территории.
Пятый мост нужен в районе Сухарной
— Еще один больной вопрос: строительство пятого моста. Ранее спикеры говорили, что это перспектива не ближайших лет. Где он должен находиться и как перевести дискуссию в практическую плоскость?
— Звучали оценки о необходимости строительства, в первую очередь, дублёра для дамбы ОбьГЭС, а лишь следом моста в Заельцовском районе. Для такого подхода есть свои весомые аргументы. Однако сроки строительства следующего моста ещё не определены, и есть время более тщательно взвесить приоритеты очередности, с учётом объективной динамики территорий. На мой взгляд, следующий мост надо строить в районе улицы Сухарной. Почему? Север Новосибирска — это драйвер развития города. Здесь много промышленных предприятий, много новой стройки, большое количество людей живет. Через Заельцовский район осуществляется выход на Новосибирский район, Мошково и другие развивающиеся территории. Агломерация активно растет на север. Вместе с тем Заельцовский мост открыл бы новые возможности для развития северной части Левобережья, чей потенциал сейчас слабо используется из-за сложной транспортной доступности.
Считаю, что на уровне правительства региона было принято однозначно правильное решение: ничего нового в нынешнем году не начинать, сначала заканчивать всё, что было начато ранее. Но это не мешает уже сегодня просчитывать, моделировать и принимать решения на перспективу будущих лет. Потому что мы понимаем, что хорошие времена наступают обычно резко. К моменту улучшения экономической и финансовой ситуации в стране Новосибирск должен быть готов, как минимум, в части понимания приоритетов по крупным проектам развития. Для этого сейчас есть время на проведение глубоких экспертных и общественных обсуждений. А строить — когда улучшится экономическая ситуация.
Метро, электрички и «скрытые резервы»
— Где, по вашему мнению, нужна следующая станция метро и каковы перспективы развития новосибирской подземки?
— Если говорить о стратегических приоритетах, то следующая станция метро в Новосибирске, на мой взгляд, должна появиться в районе бывшего аэропорта Северный. Как минимум, одна из ближайших станций должна появиться здесь. Это позволит создать мощный транспортно-пересадочный узел, который даст импульс развитию прилегающих территорий и позволит разгрузить ключевые магистрали севера Новосибирской агломерации, соединив удаленные районы с центром города новым, быстрым маршрутом.
Развитие метро — не только про удобство горожан, это и фундаментальный фактор для роста инвестиционной привлекательности. Девелоперы готовы осваивать территории, но масштабное жилищное строительство должно идти рука об руку с развитием инфраструктуры. Отсутствие новых станций метро и развязок создает серьезные транспортные риски при дальнейшем уплотнении жилмассивов и застройке новых территорий.
Станции метро нужно планировать как пересадочные центры с большими парковками. Но подземку не надо рассматривать как единственную панацею. Сегодня власти используют другой путь транспортного развития — городскую электричку. Например, в микрорайоне Клюквенный построили платформу, запустили электропоезда. Люди доезжают до вокзала «Новосибирск-главный» за 16–18 минут без пробок. И это не требует глобальных бюджетных вложений.
Каким будет Новосибирск к 2030 году?
— Каким вы видите Новосибирск в 2030 году с точки зрения комфорта для жизни? Какие ключевые перемены должны произойти за оставшиеся 4 года?
— 2030 год наступит быстро. Сегодня у нас есть понимание того, что необходимо делать для горожан в ближайшей перспективе. Это прописано в наказах депутатов, избранных в 2025 году. Новосибирская область — один из немногих регионов, где закон о наказах реально работает. Если наказы, которые депутаты собрали у избирателей и защитили перед исполнительной властью, будут выполнены в большом объеме, это сделает жизнь в городе гораздо комфортней и интересней. Наказы касаются благоустройства, медицины, образования, транспортной и инженерной инфраструктуры. Качественное, последовательное развитие каждой из этих сфер будет повышать уровень качества жизни. Люблю наш город, и очень сильно надеюсь, что к 30-му году он станет еще лучше. Очень надеюсь, что в Новосибирске-2030 инфраструктура уже не будет догонять потребности жителей, как сейчас, а начнёт развивается на опережение.
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
