Эксперты:
Валерий Науменко, депутат Совета депутатов города Новосибирска
Александр Колмаков, заместитель начальника управления строительства и инженерного обеспечения мэрии города Новосибирска
Евгений Валерьевич Смышляев, депутат Законодательного собрания Новосибирской области
Евгений Бойевич Митрофанов, директор «Фонда защиты прав потребителей»
Сергей Васильевич Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости
Лариса Юльевна Гильмутдинова, директор представительства НО «ПОВС застройщиков» в Новосибирской области
Лариса Владимировна Неретина, руководитель отдела продаж ООО «Новосибирский квартал»
Кирилл Евгеньевич Покровский, директор по коммерции и развитию ООО «ДСК КПД-Газстрой»
Ольга Владимировна Никифорова, руководитель отдела продаж ООО «БСЖ»
Александра Вячеславовна Галактионова, начальник отдела по работе с физическими лицами Новосибирского филиала «РосЕвроБанка»
Закон – новый, риски те же?
Государство обязует застройщиков страховать свою ответственность. Это, по мнению разработчиков нововведения, должно защитить инвесторов, вложивших свои кровные в строительство.
Львиная доля жилья в Новосибирске, как и в России, возводится с привлечением денег дольщиков. В прошлом году Госдума приняла изменения в ФЗ-214 «О долевом строительстве». Теперь любая строительная компания, привлекающая деньги дольщиков, должна заключить договор со страховщиком, чтобы в случае банкротства застройщика люди смогли получить свои деньги обратно. Многие эксперты уже тогда сомневались в жизнеспособности данной инициативы.
1 октября 2015 года Центробанк опубликовал список из 17 компаний, которые могут страховать застройщиков. При этом, как отметил Анатолий ЛОКОТЬ, мэр Новосибирска, страхованием именно гражданской ответственности застройщика из этого списка на территории России занимается только 6 фирм. Получается, что застраховаться удастся не всем?
– Какие требования Центробанк предъявляет к этим компаниям? Смогут ли они охватить весь рынок строящегося жилья и что будет с застройщиками, которые не застрахуются?
Лариса Гильмутдинова:
– Насколько мне известно, реально работающих компаний в Новосибирске пять. Эти изменения вызваны суровой необходимостью. Ужесточение требований к застройщикам началось ещё в 2012 году с внесением изменений в ФЗ-214, в котором было прописано, что они должны гарантировать ответственность двумя способами: либо путём банковского поручительства, либо путём страхования. Застройщикам дали время подготовиться к этому нововведению – в окончательной редакции закон приняли только в конце года. Ситуация усложняется тем, что на этот рынок вышли далеко не крупные компании, а наоборот – мелкие. Всем было ясно, что если строитель обанкротится, то следом обанкротится компания-гарант.
– Все ли застройщики Новосибирска сейчас обеспечены гарантиями?
Валерий Науменко:
– Застрахованы все, но подавляющее большинство – в фирмах-однодневках, которые даже не скрывают этого.
Лариса Неретина:
– Глобальные изменения в списке страховых компаний, которые произошли после 1 октября, привели к тому, что многие местные застройщики оказались в ситуации, когда была одна крупная компания, с которой все заключали контракт, но как раз она из этого списка ушла. И в течение октября-ноября мы решали этот вопрос.
Кирилл Покровский:
– В градостроительной комиссии Совета депутатов города Новосибирска создана рабочая группа, которая как раз изучала проблематику рисков, связанных с потерей гражданами, дольщиками своей собственности. Мы посчитали, что средняя стоимость одного дома – 400 млн рублей. А требования Центробанка к страховым резервам компаний – 1 млрд рублей. Компаний, отвечающих этим критериям, в Новосибирске всего 5. И каждая может закрыть не более двух домов. Поэтому говорить, что с помощью этого закона удастся покрыть возможные риски, – абсурдно.
Вспомните, когда в 2000-х годах вводили ОСАГО, как скрупулёзно и глубоко подошли к вопросу изучения положения страховщика на рынке. Миллион бумаг нужно было собрать, чтобы войти в этот рынок, иметь не менее 100 филиалов. И что мы видим сейчас? Я думаю, что многие неоднократно слышали о таких инициативах правительства, как отмена договоров долевого участия (ДДУ). Дело в том, что по ДДУ застройщик обязан продавать квартиры готовые, то есть «под ключ». Многие у нас на рынке имеют такую возможность? Сильно сомневаюсь.
Недоделанный закон?
Валерий Науменко:
– Эти гениальные доводы по поводу отмены ДДУ мы уже проходили на примере наших коллег из Украины. Они тоже когда-то решили, что договоры долевого участия им не нужны и их надо отменить. Расчёт был на то, что гарантию смогут дать и банки, а передаточные звенья только всё усложняют. Но ни один серьёзный банк в этом участвовать не захотел, пошли на это лишь конторы из третьей сотни, где два бухгалтера, три рубля в кассе. В результате при полном отсутствии денег в стране и ДДУ не стало. Рынок строительства полностью рухнул. И теперь мы пытаемся устроить у себя что-то подобное? Я считаю – это натуральный брак работы Федерального Собрания. Они пропустили этот недоделанный закон, а потом ещё попытались встроиться в мейнстрим и создать список Шиллера из 17 контор, имеющих право страховать на российском рынке. Выдумали цифру – 1 млрд рублей, взятую с потолка, поскольку она никому ничего не покрывает. Это маленькая сумма. Для нас с вами может быть большая, а для строительного рынка – мелочь, фикция.
Сергей Николаев:
– Если смотреть по рынку, у нас есть дома, которые должны были сдать ещё в 2008 году. Объектов, предназначенных на ввод в 2010 году, тоже порядка 43. Это фактически банкротство всех страховщиков вместе взятых. Если они заплатят по этому закону, то это будет коллапс всего рынка.
– Если даже крупные строительные фирмы находятся в таком затруднительном положении, то как с этим дела у небольших компаний, которые только вошли в этот бизнес?
Ольга Никифорова:
– Наша компания действительно совсем недавно появилась на рынке, и нас этот закон коснулся сразу же и не очень положительно. К примеру, у нас нулевой этап строительства и, соответственно, никто не хочет брать нас, потому что риски очень высокие. Мы не можем застраховаться, а у нас ведь есть дольщики, чьи интересы мы также должны защищать. Сейчас мы обратились в общество взаимного страхования, нас туда почти приняли: со дня на день будет вынесено окончательное решение.
– Как себя чувствует банковский рынок в связи с изменениями?
Александра Галактионова:
– В сегодняшней ситуации ряд банков столкнулись с проблемой невозврата предоставленных кредитов. Каждый банк кредитует физических лиц на своих условиях, что выражается в разных показателях уровня просроченной задолженности. В розничном бизнесе ипотечное кредитование – одна из наиболее обеспеченных форм кредитования. На первичном рынке недвижимости государство, стимулируя ипотечное кредитование банков (а их более 20), предоставляя денежные средства, предъявляет требования по объёмам выдачи. РосЕвроБанк, видя возможные проблемы при дальнейшей работе с застройщиками, усилил требования при рассмотрении вопроса аккредитации застройщиков. Сегодня наш банк предлагает привлекательную процентную ставку на приобретение объектов недвижимости на вторичном рынке. Ещё раз повторюсь, ситуация на первичном рынке недвижимости неоднозначна, каждый банк вынужден индивидуально рассматривать вопросы минимизации рисков при данном кредитовании.
– Но с какой тогда целью создавался этот закон?
Лариса Гильмутдинова:
– Разумеется, в первую очередь этот закон был направлен на участников долевого строительства, на защиту граждан. И он свою роль сыграл в плане ухода от двойных продаж, которых было великое множество в стране, в том числе у нас. Сейчас в области этого нет. Но, конечно, закон не совершенен, и он не уберегает граждан от неисполнения застройщиком своих обязательств.
Речь о том, чтобы отменить ДДУ, идёт главным образом из Москвы. Дело в том, что информация, что в регионах большая часть жилья строится на основе денег от договоров долевого участия, в Минстрое появилась только в сентябре 2015 года, когда они действительно взяли и посчитали всё это. До этого они основывались на опыте Московской области, которая в большинстве строилась за счёт собственных средств.
– Допустим, застройщик разорился, без квартир остались 100–200 человек. Какую сумму они получат по этому закону и получат ли вообще?
Лариса Гильмутдинова:
– Основная задача общества взаимного страхования не только защитить деньги граждан, но и не допустить банкротства партнёров. Туда не всех принимают, но если уж кого-то приняли, его деятельность постоянно отслеживается. При возникновении каких-то проблем, перебоев с финансированием возможно оказание помощи.
Евгений Митрофанов:
– Простые люди ничего не имеют с этого закона о страховании, они всё равно ничего не получат, если застройщик обанкротится. Самое неприятное в результате всех этих перемен то, что компании, которые работали 2 года назад в белую, продавали по ДДУ по белым схемам и имели преимущество, сейчас оказываются, наоборот, в проигрыше. Преимущество получили те, кто работал и продолжает работать по «чёрным» спискам: предварительные договоры, к примеру. Опасность такого договора для потребителя в том, что во многих случаях, когда наступает процедура банкротства, люди в судебном порядке не могут признать свои права. По сути, они даже в статус обманутых дольщиков по этому закону не попадают. Вот в чём проблема.
Как вернуть свои деньги?
– Можно ли что-то сделать с этими серыми схемами?
Евгений Смышляев:
– Так называемые контролирующие и надзорные функции существуют только у Министерства строительства, и до сих пор они ограничивались несущественными штрафами. Минстрой имеет право получать ежеквартальный отчёт, нужно просто проработать этот момент, чтобы ежеквартальный отчёт не был такой же фикцией. И необходимо установить ответственность за непредоставление документов.
Валерий Науменко:
– Я считаю, именно государство должно отслеживать добросовестность застройщиков. У него для этого есть репрессивный аппарат, милиция, прокуратура. Почему люди должны черенками от лопат вымогать обратно свои кровно нажитые деньги? Сейчас этим занимается в лучшем случае один человек, на которого повесят сразу 50 домов – это 6 тысяч дольщиков и несколько десятков контор, в дела каждой из которых нужно вникнуть. Государство должно переаккредитовывать и в случае чего усиливать наказание. Потому что отсидеть два года, своровав 2 млрд, – это смешно. Я считаю, что необходимо ужесточить российское законодательство против тех, кто грабит людей. Сейчас на них нет действующих инструментов. Должно быть так: обманул 1000 человек – пожалуйста, 15 лет строгого режима, чтобы и Колыма, и пила «Дружба-2», пусть валит лес. А сейчас обманутые дольщики с ними годами судятся и ни копейки получить не могут.
Лариса Гильмутдинова:
– Дело в том, что у нас до сих пор не предусмотрена ответственность за нецелевое расходование средств участников долевого строительства. Это первая причина, почему у нас рождаются проблемные объекты. И мы, и контролирующие органы других регионов на протяжении уже 7 лет, не меньше, пишем это предложение в Госдуму, в правительство, и до сих пор никаких подвижек!
– Сколько сейчас обманутых дольщиков в НСО, сколько денег они получили, на что могут рассчитывать?
Александр Колмаков:
– Я возглавляю в мэрии службу, которая работает как раз с этой проблематикой совместно с региональным минстроем. Мы посчитали, что для того чтобы завершить все проблемные объекты, у нас их 52 в области, нужна сумма 6–6,5 млрд рублей. Положительные сдвиги в этом направлении начались 2 года назад, когда в области и городе совместно приняли нормативно-правовые акты, позволяющие оказывать реальную помощь при завершении объектов, в том числе и финансовую. Роль в этом сыграл 108 областной закон, который посредством предоставления земельных участков помогал покрывать дефицит завершения строительства. Но и здесь законодатель нам ударил по рукам – на сегодняшний день этого механизма больше нет. Та альтернатива, которая существует, – 583 закон НСО, его суть также в решении вопроса посредством земельных участков, но пока смутно видится, как это реализовать на практике. И застройщики, и участники рынка скептически относятся к этому.
– Получается, Федеральный закон запретил отработанную схему, а новой нет?
Александр Колмаков:
– Мы пытаемся сейчас реализовать новую схему, максимально приблизив её к тому, что было. Допустим, ранее мы земельный участок организации предоставляли в собственность, и мы были заинтересованы в этом. Сейчас это будет аренда. Арендатор уже не может этот участок продать, им распоряжаться, он может на нём только строить. И не все идут на это. Я надеюсь, до конца года новый нормативный акт всё-таки будет принят.
– Что будет дальше? Заработает этот закон или его нужно однозначно дорабатывать?
Лариса Неретина:
– Наша главная задача – защитить интересы участника долевого строительства, поэтому мы строим так, чтобы все наши дольщики получили ключи от своих квартир вовремя. Законодатель ввёл закон о страховании, и мы, работая по 214-ФЗ, страхуем свои объекты. Это добавляет сложностей в работе, увеличивает наши расходы.
Сергей Николаев:
– В том виде, в котором закон принят сейчас, его можно рассматривать только как кормушку для какой-то государственной структуры. Он ничего никому не гарантирует, просто увеличивает себестоимость.
Как проверить добросовестность застройщика? 
Страх и трепет. В Новосибирске вот-вот подорожают новостройки 
Пока одни пережидают, другие – зарабатывают 
Завтра будет лучше, чем вчера: на рынке жилья наблюдается отложенный спрос 
Желание жить комфортно