Российская экономика и рынок жилья вступили в фазу структурного кризиса, обусловленного макроэкономическими тенденциями. Это значит, что риски на рынке недвижимости повышаются многократно.
Элеонора Мухомадеева решила купить квартиру для взрослой дочери. Ей предложили сказочно дешёвое жильё в доме, находящемся на нулевой стадии строительства. Женщина заплатила и стала ждать. Через пару лет, когда дом построили, оказалось, что квартира Мухомадеевых – в цокольном этаже. Через крохотные окна, выходящие в приямок, можно разглядеть разве что ноги прохожих. Солнечной инсоляции нет. Темнота, сырость. Строительная инспекция не приняла дом в эксплуатацию по причине того, что размещать жильё в подвальных этажах нельзя. Чтобы всё-таки обрести крышу над головой, покупателям пришлось доплатить за квартиры на средних этажах.
Читайте декларации
История Элеоноры Мухомадеевой – «цветочки» по сравнению с трагедиями сотен обманутых дольщиков, которые, потратив миллионы, не получили вообще никакого жилья. Как не попасть в эти ряды?
«Если вы считаете, что проектная декларация – сугубо технический документ, который нужен только официальным инстанциям, то вы ошибаетесь, – утверждает Сергей НИКОЛАЕВ, независимый аналитик рынка недвижимости. – Внимательно изучив проектную декларацию, можно сделать прогноз относительно перспектив строительства».
Первое, на что советует обращать внимание Николаев, – название и дата рождения компании. Накопленная история, в течение которой компания не меняла название и имена владельцев, сдавала объекты в срок и не сбавляла темпов в кризис, позволяет надеться на то, что и в текущем периоде неприятностей не произойдёт.
Важный параметр – количество квартир в здании и их распределение: предусмотрены ли административные помещения на первом этаже, каково их функциональное назначение, сколько лифтов, сколько квартир на площадке. По этим и другим особенностям проекта можно оценить, насколько комфортно будет жить в доме. Множество студий, занимаемых, как правило, молодёжью или сдаваемых в аренду, сложно назвать идеальным окружением для семьи с детьми или пожилой пары.
Страховка для стройки
Александр БАКАЕВ, член общественного экспертного совета по градостроительной политике при мэрии Новосибирска, советует оценивать надёжность застройщика по трём основным моментам: наличие разрешения на строительство; наличие договора аренды или свидетельство о праве собственности на земельный участок; совершение сделок только по ДДУ – договорам долевого участия. «Договор долевого участия подразумевает обязательное страхование гражданской ответственности застройщика, – поясняет Александр Бакаев. – Все новостройки, начатые после 31 декабря 2013 г., то есть после вступления в силу ФЗ-214, должны быть застрахованы».
«Надёжность застройщика можно оценить по количеству текущих объектов в активной стадии строительства и отсутствию переносов сроков ввода», – добавляет Александр АСТАХОВ, директор по маркетингу агентства недвижимости.
Зри в… рейтинг
Сейчас рано говорить о тренде на увеличение количества недостроев. Хотя предпосылки к этому есть – ухудшение экономической ситуации вызвало снижение спроса. «Острая фаза нынешнего макроэкономического спада, по прогнозам, придётся на 2017 год», – констатирует Геннадий СТЕРНИК, профессор Российского экономического университета им. Плеханова.
Елена НИКОЛАЕВА, первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике, рассказала о проекте создания рейтинговых агентств, которые будут оценивать надёжность и качество работы строительных организаций. Если соответствующий законопроект Госдума примет в осеннюю сессию, то рейтинговые агентства могут быть созданы уже в начале 2016 г.
Ну а пока каждый покупатель сам выстраивает для себя рейтинг застройщиков. Добросовестные строительные фирмы регулярно выкладывают отчёты о ходе работ на своих сайтах и обеспечивают пользователям Интернета доступ к веб-камерам, установленным на стройплощадках.
Очевидный признак того, что у застройщика плохи дела – стройка простаивает без малейших намёков на движение месяц и более. «Это повод обратиться в министерство строительства НСО для прояснения ситуации», – говорит Александр Бакаев.
Деньги в котлован. Как покупать квартиру на нулевой стадии строительства? 
Нависла угроза. Безопасны ли современные здания? 
Как проверить добросовестность застройщика? 
Новая строительная кампания на новосибирском рынке