Серьезность намерений
Супруги Елины решили продать свою однокомнатную квартиру, доставшуюся в наследство от умершей родственницы, и обратились в агентство недвижимости, расположенное недалеко от дома.
- Так как с продажей недвижимости мы столкнулись впервые, риелтор предложил заключить эксклюзивный договор, который должен был помочь быстро и безопасно продать жилье и правильно оформить все документы. Правда, в агентстве сказали, что нужны подлинники документов, - рассказывает Екатерина Елина. - После заключения договора в течение двух месяцев риелтор нас побеспокоил всего дважды. Второй - когда покупатель дал задаток, но в назначенный день не явился. Позднее (уже после того как мы отказались от услуг агентства), мы вернули ему аванс.
Мы приняли решение расторгнуть договор с агентством, но оказалось, что он продлевается автоматически - расторгнуть его и забрать документы на квартиру можно только в определенный день месяца, а не в любой момент, когда захочешь отказаться от услуг агентства. Получить документы даже в назначенный день было очень сложно. Мы провели в агентстве весь день, слушая то одни отговорки, то другие. Но в итоге все же забрали документы — когда отказались покидать здание к моменту закрытия офиса!» - возмущается Елина.
В агентствах недвижимости считают, что договор действительно помогает продать жилье, но при условии, что вы встретили порядочного риелтора, с чем Елиным не повезло.
- На самом деле правильно говорить об этике и порядочности риелтора, так как с хорошим риелтором продавцу действительно не нужно обращаться в другие агентства. А с недобросовестным он чувствует, что зажат по рукам и ногам, - говорит начальник отдела продаж Татьяна ЧУХНО. - По закону агентство не может удерживать оригиналы документов, подтверждающих право собственности: если клиент их оставил, но через час передумал, мы обязаны их отдать.
При этом она добавляет, что агентства действительно заинтересованы в оригиналах - ведь оставленные клиентом подлинники говорят о его серьезном намерении совершить сделку. Поэтому риелторы предпочитают, чтобы на время поиска покупателя документы хранились в агентстве, а о том, что по закону достаточно копий, не говорят.
С коллегой соглашается и Павел СМЕЛОВ из «Сибакадемстрой недвижимости»: удерживать документы в данной ситуации не совсем корректно, да и не имеет никакого юридического смысла. Скорее всего, рассуждает он, это было личной инициативой риелтора и, возможно, являлось ответом на какие-то некорректные действия со стороны клиента: например, он откровенно нарушал договоренности и пытался кинуть агентство.
По мнению Смелова, договор с профессиональным, опытным агентством, добросовестно исполняемый риелтором, действительно ускоряет продажу и при этом максимизирует выгоду продавца.
- Бегите подальше от риелторов и агентств, которые считают, что их работа заключается в том, чтобы прорекламировать технические параметры вашего объекта и ждать, когда кто-то вдруг позвонит и спросит про вашу квартиру, - советует Смелов.
Вообще-то ищу жену
Как оказалось, название «эксклюзивный» на самом деле не подразумевает каких-то эксклюзивных услуг, о предоставлении которых можно было бы предположить. Нужен он больше не продавцу, а агентству недвижимости - чтобы к моменту, когда найдется покупатель, клиент «не соскочил».
- В эксклюзивном договоре есть пункт, в котором прописано, что клиент не может обращаться в другое агентство с просьбой о продаже, а в названии договора «эксклюзивность» не указана. Договор с агентством говорит о серьезности намерений продавца продать жилье, равно как и хранение подлинников документов на квартиру в агентстве, - пояснила Чухно.
В качестве преимуществ работы с агентством по эксклюзивному договору в «Жилфонде» назвали безопасность, защиту от криминала, большой объем рекламы, а также то, что услуги агентства оказываются авансом - клиент рассчитывается только после того, как объект продан.
- Кроме того, мы отсекаем «праздно шатающихся» покупателей: тех, кто ходит посмотреть ремонт и так далее. У нас в агентстве помнят историю, когда женщина выставила на продажу квартиру, но продавать ее вовсе не собиралась. Она подробно выспрашивала все о покупателях, так как была заинтересована в состоятельной женщине - искала жену своему 40-летнему сыну-музыканту», - рассказывает Татьяна Чухно.
Мало кто знает, что продавец может вообще не заключать договор с агентством и не платить за его услуги. Риелтор предложит своему клиенту эту квартиру, если объект окажется действительно интересным.
- Рынок изменился. Еще шесть лет назад мы брали 6% только с покупателей, но рынок - живой, и наступил такой момент, когда в кризис приходили продавцы, желающие продать квартиру и заплатить за это. Сейчас покупатель и продавец платят по 3%, - говорит Чухно.
Но эти небольшие на первый взгляд проценты при совершении сделок становятся вполне внушительными суммами.
Дешевле не получится
В Новосибирскую антимонопольную службу на одно из новосибирских агентств пожаловался клиент, который возмутился высокими ценами на услуги риелторов. На это ему ответили, что «цены ниже быть не могут», так как большинство агентств действуют в рамках коллективного соглашения, в котором определены базовые ставки.
УФАС возбудило дело против 27 агентств недвижимости, входящих в Новосибирскую ассоциацию агентств недвижимости (всего их там 50) по признакам нарушения ст. 11 п. 1 и 4 закона «О защите конкуренции».
«Нас смутили два пункта в соглашении, действующем с февраля прошлого года для членов Новосибирской ассоциации риелторов. В первом указаны минимальные цены для работы с клиентами, во втором - ограничение на рекламирование услуг», - сообщил замруководителя УФАС Александр ЕЛЬЧАНИНОВ.
Но члены возражали. «Соглашение носит рекомендательный характер, а каждое агентство недвижимости определяет стоимость своих услуг договором с клиентами», - говорил исполнительный директор ассоциации, исполнительный директор АН «Сибакадемстрой недвижимость» Владимир КОЛОБКОВ.
«Сговоры невозможны, поскольку все агентства конкурируют между собой», - утверждал директор АН «Грановит» (входит в ассоциацию) Александр Бычковский.
Ограничение на рекламу услуг Колобков объяснил тем, что ассоциация не хочет вводить в заблуждение потребителей: «В состав услуги входит много разных операций, в зависимости от пожеланий клиента, поэтому нельзя определить единую стоимость». Директор АН «Многогранник» Евгений Зайков был с ним не согласен: «Стоимость услуги определить можно. А запрет на указание цен в рекламе может быть связан с попыткой увеличить для клиента сумму в последний момент». Агентство Зайкова пыталось вступить в ассоциацию в январе 2012 года, но его не устроили соглашение и прописанные в нем условия членства в организации. «Стоимость наших услуг — 30 тысяч рублей плюс 1% от стоимости сделки, и при этом мы рентабельны. На наш взгляд цены, предусмотренные соглашением, слишком высокие», - говорит он.
УФАС России по Новосибирской области признало ассоциацию виновной в ограничении конкуренции на рынке риелторских услуг, но решение антимонопольщиков было обжаловано в Арбитражном суде Новосибирской области. Суд встал на сторону ассоциации и отменил решение УФАС.
«Заселение 100%» Риелторы в Новосибирске продают квартиры без ведома хозяев 
Не покупайте авто по слишком заниженной цене 
Что влияет на размер ипотеки?